Förklaring: Vad är ”värdeskapande” och vad betyder det för städerna?

Värdeskapande säkrar en del av de fördelar som offentliga investeringar ger för att kompensera kostnaderna för tillhandahållandet. Begreppet har funnits i olika former ett tag, men har på senare tid fått ökad spridning. I premiärminister Malcolm Turnbulls plan för smarta städer framhålls värdefångst som ett sätt att bättre fördela ”kostnaderna och fördelarna med offentligt finansierad infrastruktur för att underlätta ett projekt som annars kanske inte skulle genomföras”.

Men det råder stor förvirring om vad värdefångst egentligen innebär och hur det skulle kunna fungera i Australien.

Vad är ”value capture”?

Offentliga investeringar i en ny järnvägslinje eller motorväg kan generera enorma ökningar av värdet på omgivande mark. Delvis beror ökningen på förbättrad tillgänglighet för befintliga invånare och företag. Stora vindfällen uppstår också när mark har ombildats för att dra nytta av de högre utvecklingsmöjligheter som den nya infrastrukturen ger upphov till.

Då offentliga investeringar och beslut är avsedda att maximera samhällsnyttan, verkar det orättvist och ineffektivt att vissa privata markägare tjänar enormt på processen medan andra vinner lite eller till och med kan missgynnas.

Mekanismer för värdefångst syftar till att rätta till detta genom att åtminstone en del av de ökade affärsintäkterna eller markvärdet tas tillbaka. Dessa medel anslås sedan till de initiala kostnaderna för tillhandahållande av infrastruktur. Vid en planeringsändring kan en höjning av markvärdet också bidra till att säkerställa att bostäder till överkomliga priser för låginkomstgrupper ingår i ny bebyggelse.

Hur fungerar värdefångst?

Premiärministerns plan för smarta städer ger inte många detaljer om hur en modell för värdefångst skulle fungera i Australien. Flera olika tillvägagångssätt används utomlands, men deras potentiella överförbarhet är oklar.

Transit value capture används i Hongkong och Japan för att finansiera järnvägslinjer och utveckling av nya städer. Detta är ett projektbaserat tillvägagångssätt där investeringar i järnvägs- och bostadsutveckling paketeras tillsammans. Kommersiella innehav längs järnvägslinjen ger en löpande intäktsström, liksom långsiktiga investeringar i bostadsutveckling. I Hongkong har ett betydande program för offentlig hyresuthyrning och subventionerat bostadsägande också genomförts som en del av denna modell.

Det projektbaserade värdet av transiteringen är beroende av tillgång till stora områden med billig mark (i Hongkong behåller regeringen markägandet, så markdelen är i stort sett gratis). Det är också beroende av pågående bostads- och affärsinvesteringar längs den nya sträckan över tid, vilket i sin tur förutsätter en livlig ekonomisk tillväxt. När den japanska ekonomin stagnerade gjorde även järnvägsoperatörernas möjligheter att självfinansiera sina projekt det.

Tax Increment Financing (TIF) används i stor utsträckning i USA för att finansiera nya transit- och stadsförnyelseprojekt. Modellen bygger på förväntade ökningar av företagsintäkter eller hyror i områden där en ökad värdeökning kommer att ske. En del av ökningen tas ut genom en särskild fastighetsskatt som sedan används för att betala tillbaka skulden.

Australiska lokala myndigheter kan också införa avgifter för särskilda ändamål för att finansiera specifika poster genom fastighetsskatter eller skattesatser. Gold Coast light rail-projektet finansierades till exempel delvis via kommunens årliga transportavgift (nu cirka 111 dollar). Eftersom avgiften gäller för alla skattebetalare, och inte är begränsad till områden där en direkt värdeökning har skett, innebär detta dock inte att värdet fångas upp i ordets strikta bemärkelse.

Värdeinhämtning genom planeringsprocessen är ett annat tillvägagångssätt. Till skillnad från utvecklingsbidrag, som i Australien används för att internalisera kostnaderna för att betjäna ett visst projekt (t.ex. vägar, parkeringsplatser eller gångvägar), så att de inte bärs av befintliga skattebetalare, fokuserar värdeinhämtning på de fördelar (ofta kallade ”förbättring” eller ”planeringsvinst”) som uppkommer till följd av offentliga investerings- eller planeringsbeslut.

Ett sätt att fånga upp värde som skapats genom offentliga investeringar eller planering är att ta ut avgiften på den första fastighetstransaktionen (dvs. markförsäljning) efter förändringen. Ett annat sätt är att lägga till en extra avgift till befintliga avgifter som betalas av byggherrar.

Noscaw regeringens förutspådda ”Special Infrastructure Contribution” för nya bostadsområden längs Parramatta Rd light rail korridor (200 dollar per meter bruttogolvyta) är ett aktuellt exempel.

Men även om detta uppgår till cirka 20 000 dollar per lägenhet (som mest cirka 3 % av de nuvarande försäljningspriserna), hävdar industrins lobbygrupp Urban Taskforce att avgiften kommer att avskräcka från utveckling och skada bostadsköparna. Det är fräckt eftersom bostadspriserna bestäms av marknaden – som i fallet med en spårvägskorridor kommer att stiga med mycket mer än 3 %. I slutändan oroar sig arbetsgruppen för att värdefångst innebär ”en orättvis börda för vissa samhällssektorer”, varmed de förmodligen menar markägare och byggherrar.

Vad skulle behöva hända för att utvidga modellerna för värdefångst i Australien?

Bortsett från politiken måste ett antal frågor tas upp om värdefångst ska utvidgas i Australien. För det första är det komplicerat att beräkna värdeökning. Ofta stiger markpriserna i god tid före en investering eller en planeringsändring, så robusta ramar för värdeinfångning bör finnas på plats i god tid innan sådana spekulationer kan inträffa.

För det andra bör värdefångst inte avskräcka från utveckling eller göra markförvärv dyrare. Detta innebär att projektets lönsamhet måste beaktas noga när man fastställer kraven på värdeupptagning. För det tredje behövs robusta mekanismer för insamling antingen genom planeringsprocessen, som en löpande fastighetsskatt eller när mark säljs.

För det sista, även om det nuvarande samtalet fokuserar på transport, kommer det med tiden att finnas ett tryck på att finansiera annan samhällsnyttig infrastruktur. Två uppenbara kandidater är skolor, som också förbättrar markvärdena, eller bostäder till överkomliga priser, som ofta går förlorade när markvärdena stiger.

Hur luddiga de nuvarande samtalen om värdefångst än må vara, är Samväldets nya intresse för städer och behovet av att stödja fler bostäder till överkomliga priser nära kollektivtrafiken, välkommet. Likaså erkännandet av att offentliga investeringar och politiska förändringar i urbana och regionala områden genererar ett enormt värde som kan och bör delas i större utsträckning.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.