Är Value Add Real Estate den rätta strategin för dig?

Att välja rätt hyresfastighet att investera i kan ibland vara otroligt svårt om du inte vet vilken fråga du ska ställa.

De mest framgångsrika fastighetsinvesterarna fokuserar inte på pris, potentiell värdeökning eller hur mycket pengar de kan tjäna. I stället börjar de sökandet efter sitt nästa förvärv genom att ställa en mycket grundläggande fråga:

”Stämmer riskmängden och den potentiella belöningen för denna möjlighet överens med min investeringsstrategi?”

Många investerare upptäcker i dag att fastigheter med mervärde erbjuder den bästa balansen mellan risk och belöning – eller med andra ord, den största smällen för pengarna. I den här artikeln tittar vi på några av möjligheterna, riskerna och belöningarna med att investera i värdehöjande fastigheter.

Det finns en investeringsstrategi för alla

Investeringsstrategier ligger längs olika punkter i risk- och belöningsspektrumet. En bra illustration av detta koncept är obligationsmarknaden, där olika typer av obligationer kan köpas för att matcha specifika investeringsmål.

Till exempel är amerikanska statsobligationer (T-obligationer) som backas upp av den amerikanska regeringens fulla tro och kredit. Det finns praktiskt taget ingen investeringsrisk, men också mycket liten avkastning. I utbyte mot T-obligationernas trygghet och säkerhet får investerare en ränta på mindre än 1 %.

Högränteobligationer (ibland kallade ”skräpobligationer”) befinner sig i motsatt ände av risk- och belöningsspektrumet. Många av dessa högriskobligationer lovar en avkastning på 10 % eller mer, enligt en rapport från U.S. News & World Report.

Det finns naturligtvis en anledning till att den potentiella avkastningen är så hög, i förhållande till en T-bond. High yield-obligationer har också en mycket hög risk att inte betala ränta eller återbetala kapitalet som ska betalas när obligationerna förfaller, om man antar att de någonsin gör det. Så i utbyte mot att få en ränta som är tio gånger högre än en T-obligation accepterar investerarna en högre risknivå.

Tre huvudsakliga strategier för fastighetsinvesteringar

Fastighetsinvesteringsstrategier fungerar på ett liknande sätt. Även om det är intressant att notera att även det som många investerare anser vara den säkraste formen av hyresfastighetsinvesteringar ger en avkastning som är tre eller fyra gånger högre än en statsobligation.

Låt oss titta på de tre huvudsakliga fastighetsinvesteringsstrategierna – core, opportunistic och value add – och var de befinner sig längs spektrumet av risk och belöning:

1. Core

Den centrala fastighetsinvesteringsstrategin liknar en investering i amerikanska statspapper.

Klass A-fastigheter som är nästan helt nya – eller helt uppdaterade – i femstjärniga stadsdelar med de bästa bekvämligheterna och hyresgäster av högsta kvalitet erbjuder fastighetsinvesterare en minimal risknivå. Vakanserna är lägre och hyrorna högre, men det är priserna på klass A-fastigheter också.

Då kärnfastigheter uppfattas ha en lägre risknivå är priserna per kvadratfot högre, vilket genererar en lägre cap rate i utbyte mot den lägre risken för problem med hyresgästerna och fastigheten.

2. Opportunistisk

Den opportunistiska fastighetsinvesteringsstrategin liknar en investering i högränteobligationer.

Fastighetsgrossister och investerare som köper fastigheter för att fixa-och-flytta praktiserar en opportunistisk investeringsstrategi. De investerar mycket tid, ansträngning och pengar för att köpa lågt och förhoppningsvis sälja högt för en snabb vinst.

Om fastighetsmarknaderna var 100 procent förutsägbara skulle det vara affärsmässigt klokt att vara opportunistisk. Men i den verkliga världen rör sig fastighetsmarknaderna upp och ner, vilket tvingar högriskinvesterare att försöka tajma marknaden.

I själva verket kan olika marknader och till och med stadsdelar som ligger precis bredvid varandra prestera olika. Detta gör det mycket svårt för en opportunistisk fastighetsinvesterare att tjäna pengar på lång sikt.

Det är också därför som investeringsstrategin value add är så populär.

3. Value Add

Value add fastigheter sitter mitt i mitten av den söta punkten mellan risk och belöning.

Investeringsstrategin value add är det perfekta alternativet för hyresfastighetsinvesterare som köper enbostadshus i klass B och klass C och mindre flerfamiljshus. När rätt mervärdesfastighet köps på rätt marknad är högre avkastning realistisk med en hanterbar risknivå.

Investeringar i fastigheter med mervärde kan generera potentiella vinster på två olika sätt:

  • Avkastningen och den totala avkastningen kan ökas genom att skapa ytterligare intäktsströmmar eller öka den befintliga inkomsten
  • Marknadsvärdena maximeras genom att investera i hyresfastigheter som utlovar den högsta avkastningen i förhållande till det totala investerade kapitalet (inklusive förvärvs- och uppgraderingskostnader)

Hur investeringsstrategin för mervärden fungerar

GlobeSt.com rapporterade nyligen att efterfrågan på hyresrätter för enfamiljshus fortsätter att öka. Enligt artikeln har efterfrågan på enfamiljsportföljer med fem eller fler bostäder ökat med nästan 650 %.

En sådan enorm efterfrågan är musik i öronen på hyresfastighetsinvesteraren, men det finns bara ett problem: Det finns bara så många bra enfamiljshus tillgängliga på marknaden.

Självklart är de bästa investerarna de som kan vända ett problem till en möjlighet. Det är en av anledningarna till att investeringsstrategin value add är så attraktiv idag. Vissa investerare bygger upp portföljer med hyresfastigheter för att hålla dem långsiktigt, medan andra återställer balansen i en befintlig portfölj genom att paketera ihop några bostäder och sälja dem vidare som nyckelfärdiga hyresfastigheter till en annan investerare.

Det fina med att investera i fastigheter med mervärde är att de finns i alla former och storlekar med olika nivåer av möjligheter. Här är några av de vanligaste sätten att få investeringsstrategin value add att fungera till din fördel:

1. Öka hyrorna med strategiska förbättringar

Utvändig och invändig målning mellan hyresgästerna, uppdatering av golv och inventarier och installation av energieffektiva apparater kan erbjuda miljövänliga bekvämligheter till tusenåriga hyresgäster som är villiga att betala mer för ett trevligare ställe som sparar pengar åt dem.

2. Skapa ytterligare inkomstströmmar

Hyresgästerna är villiga att betala lite mer för saker som gör deras liv enklare. Extra förvaringsutrymme täckt eller parkering utanför gatan, fiberoptiskt internet och landskapsservice varje vecka är bara några av de saker som de flesta hyresgäster är villiga att betala lite extra för.

3. Analysera befintliga intäkter och kostnader

Vinst- och förlustredovisningar och proformaresultaträkningar klumpar ofta in intäkter och kostnader i endast två eller tre kategorier, vilket gör det svårt att avslöja dolda möjligheter att skapa mervärde.

Om du gräver djupt och granskar resultaträkningar per enskild post kan du kanske hitta utgifter som kan minskas för att öka NOI (nettodriftsintäkten), eller kreativa sätt att generera extra intäkter genom att överföra en utgift till hyresgästen.

4. Hantera ditt lokala fastighetsteam

För att maximera vinstpotentialen för fastigheters mervärden är det viktigt att ha ett betrodda lokalt fastighetsteam för varje marknad du investerar på.

Även i dagens internetuppkopplade värld är det nästan ett garanterat sätt att förlora pengar att försöka hantera fastigheter på långa avstånd. Att delegera till ett team som du känner och kan lita på är ett mycket mer kostnadseffektivt sätt att öka inkomsterna medan du analyserar resultaten och bestämmer dig för var du ska investera härnäst.

Exempel på mervärde i praktiken

Många fastighetsinvesterare blir glatt överraskade när de får reda på att för varje 1 dollar ökning av den månatliga NOI:n, kan marknadsvärdet på en hyresfastighet öka med 200 dollar eller mer.

Låt oss använda cap rate-formeln för att se mervärdet i aktion, på en marknad där cap-räntan för hyresfastigheter för enfamiljshus är 6 %:

Men det kan bli ännu bättre än så.

En höjning av NOI med 10 dollar per månad (eller 120 dollar per år) kan öka marknadsvärdet på en fastighet med 2 000 dollar:

  • NOI / Cap rate = Marknadsvärde
  • $120 ökning av NOI / 6% cap rate = $2,000 ökning av marknadsvärdet

Medans en höjning av nettodriftsinkomsten med $100 per månad (eller $1,200 per år) kan skapa en ökning av marknadsvärdet på $20,000:

  • NOI / Cap rate = Market value
  • $1 200 ökning av NOI / 6% cap rate = $20 000 ökning av marknadsvärdet

Behåll i åtanke att dessa potentiella vinster som genereras genom att lägga till värde är innan den egenkapitalbyggande effekten av långsiktig fastighetsuppvärdering är inräknad.

Givetvis finns det förmodligen bättre saker du kan tänka dig att göra än att kamma igenom en resultaträkning för att spara några dollar här och där. Men när man betänker den förstorande effekt som en liten mängd extra nettodriftsinkomst kan ha på värdeadderande fastigheter, kan det vara väl värt den extra ansträngningen.

För att få ut det mesta av Value Add Real Estate

Investering i Value Add Real Estate tar lite mer tid och ansträngning, åtminstone tills du utvecklar ett system och har ett lokalt fastighetsteam på plats som förstår hur du ska hjälpa dig att uppnå dina investeringsmål.

Som investerare i Value Add Real Estate måste du veta vilka marknader som är bäst och hur du identifierar och drar nytta av en fastighets outnyttjade potential. När du väl har hittat en hyresfastighet med en stark möjlighet till mervärde måste du och ditt fastighetsteam ha kunskap och disciplin för att genomföra ett program som ökar avkastningen.

Om det utförs på rätt sätt kan investeringar i fastigheter med mervärde öka NOI och kassaflödet stegvis under din innehavsperiod samtidigt som de genererar ett högre försäljningspris när det är dags att sälja.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.