Explicador: o que é “captura de valor” e o que significa para as cidades?

A captura de valor assegura alguns dos benefícios proporcionados pelo investimento público para compensar os custos de provisão. A noção já existe de várias formas há algum tempo, mas recentemente ganhou força. O Plano Cidades Inteligentes do Primeiro Ministro Malcolm Turnbull, do Plano de Cidades Inteligentes do Primeiro Ministro, prevê a captura de valor como uma forma de melhor distribuir “os custos e benefícios em infra-estruturas com financiamento público para facilitar um projecto que pode não ocorrer de outra forma”.

Mas há muita confusão sobre o que a captura de valor realmente significa e como ela poderia operar na Austrália.

O que é ‘captura de valor’?

O investimento público numa nova linha ferroviária ou auto-estrada pode gerar enormes aumentos nos valores dos terrenos circundantes. Em parte o aumento deriva de uma melhor acessibilidade para os residentes e empresas existentes. Os altos ganhos inesperados também surgem uma vez que o terreno tenha sido rezonado para capitalizar as maiores oportunidades de desenvolvimento geradas pela nova infra-estrutura.

Desde que os investimentos e decisões públicas se destinam a maximizar o benefício comunitário, parece injusto e ineficiente que alguns proprietários privados lucrem imensamente com o processo, enquanto outros ganham pouco ou podem até ficar em desvantagem.

Mecanismos de captura de valor procuram retificar isso, recuperando pelo menos parte do aumento das receitas comerciais ou do valor da terra. Estes fundos são então alocados para os custos iniciais da provisão de infra-estrutura. No caso de uma mudança de planejamento, o aumento do valor da terra também pode ajudar a garantir que a habitação acessível para grupos de baixa renda seja incluída em novos empreendimentos.

Como funciona a captação de valor?

O Plano Smart Cities do PM não oferece muitos detalhes sobre como um modelo de captação de valor operaria na Austrália. Várias abordagens diferentes são usadas no estrangeiro, mas a sua potencial transferibilidade não é clara.

A captura de valor da Transsit é usada em Hong Kong e Japão para financiar linhas ferroviárias e desenvolvimento de novas cidades. Esta é uma abordagem baseada em projetos que reúne investimentos em ferrovias e desenvolvimento de moradias. As participações comerciais ao longo da linha ferroviária proporcionam um fluxo de receitas contínuo, assim como o investimento a longo prazo no desenvolvimento residencial. Em Hong Kong, um programa significativo de arrendamento público e de propriedade subsidiada de casas também foi entregue como parte deste modelo.

O valor de trânsito baseado em projetos depende do acesso a grandes extensões de terra de baixo custo (em Hong Kong o governo retém a propriedade da terra, portanto a componente de terra é essencialmente gratuita). Depende também do investimento residencial e comercial em curso ao longo da nova rota ao longo do tempo, o que, por sua vez, pressupõe um crescimento económico dinâmico. Quando a economia japonesa estagnou, o potencial dos operadores ferroviários para auto-financiar seus projetos também o fez.

Tax Increment Financing (TIF) é amplamente utilizado nos EUA para financiar novos projetos de trânsito e renovação urbana. O modelo se baseia em aumentos antecipados nas receitas de negócios ou nos aluguéis em áreas onde ocorrerá a elevação incremental do valor. Uma parte do aumento é capturada através de um imposto predial especial que é então alocado para pagar a dívida.

Australian local governments can also introduce special purpose levies to fund specific items through property taxes or rates. O projeto ferroviário leve da Gold Coast, por exemplo, foi parcialmente financiado através da taxa anual de transporte do conselho (agora cerca de $111). Contudo, uma vez que a taxa se aplica a todos os contribuintes de taxas, em vez de se confinar a áreas onde ocorreu a elevação direta do valor, isto não representa a captura de valor no sentido estrito do termo.

A captação de valor através do processo de planejamento é outra abordagem. Ao contrário das contribuições de desenvolvimento, que na Austrália são usadas para internalizar os custos de manutenção de um determinado projeto (como estradas, estacionamentos ou caminhos para pedestres), de modo que não são suportadas pelos pagadores de tarifas existentes, a captura de valor se concentra nos benefícios (muitas vezes chamados de “melhoria” ou “ganho de planejamento”) que advêm do investimento público ou das decisões de planejamento.

Uma forma de capturar o valor criado através de investimento público ou planejamento é cobrar a taxa sobre a primeira transação de propriedade (ou seja, venda de terrenos) após a mudança. Outra forma é adicionar uma taxa adicional às contribuições existentes pagas pelos incorporadores.

A “Contribuição de Infra-estrutura Especial” do governo NSW para o novo empreendimento residencial ao longo do corredor ferroviário leve do Parramatta Rd ($200 por metro de área bruta) é um exemplo recente.

Embora isso atinja cerca de $20.000 por apartamento (no máximo cerca de 3% dos preços de venda atuais), o grupo de lobby do setor, a Força-Tarefa Urbana, reivindica que a contribuição irá desencorajar o desenvolvimento e prejudicar os compradores de casas. Isso é atrevido uma vez que os preços das casas são estabelecidos pelo mercado – que no caso de um corredor ferroviário leve aumentará em muito mais de 3%. Em última análise, a Força-Tarefa teme que a captura de valor coloque “um fardo injusto sobre determinados setores da sociedade”, pelo qual eles presumivelmente significam proprietários e construtores de terras.

O que precisaria acontecer para estender os modelos de captura de valor na Austrália?

Além da política, uma série de questões deve ser abordada se a captura de valor for estendida na Austrália. Primeiro, calcular a elevação do valor é complexo. Muitas vezes os preços dos terrenos sobem bem em antecipação ao investimento ou a uma mudança de planejamento, então uma estrutura robusta para a captura de valor deve estar em vigor bem antes que tal especulação possa ocorrer.

Segundo, a captura de valor não deve desencorajar o desenvolvimento ou tornar a aquisição de terrenos mais cara. Isto significa uma grande atenção à viabilidade do projeto ao definir os requisitos de captura. Terceiro, são necessários mecanismos robustos de cobrança através do processo de planejamento, como um imposto de propriedade em andamento, ou quando a terra é vendida.

Finalmente, embora a conversa atual se concentre no transporte, com o tempo haverá pressão para financiar outras infra-estruturas socialmente benéficas. Dois candidatos óbvios são as escolas, que também melhoram o valor do terreno, ou a habitação acessível, que muitas vezes se perde quando o valor do terreno aumenta.

No entanto, as conversas atuais sobre a captura de valores podem ser difusas, o novo interesse da Commonwealth pelas cidades e a necessidade de apoiar casas mais acessíveis perto dos transportes públicos é bem-vindo. Assim também o reconhecimento de que o investimento público e as mudanças políticas nas áreas urbanas e regionais geram um enorme valor, que pode e deve ser compartilhado mais amplamente.

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