Is onroerend goed met toegevoegde waarde de juiste strategie voor u?

Het kiezen van de juiste huurwoning om in te investeren kan soms verbazingwekkend moeilijk zijn, tenzij u de juiste vraag weet te stellen.

De meest succesvolle vastgoedbeleggers richten zich niet op de vraagprijs, de potentiële waardestijging of hoeveel geld ze zouden kunnen verdienen. In plaats daarvan beginnen ze de zoektocht naar hun volgende aankoop met het stellen van een zeer fundamentele vraag:

“Komt de hoeveelheid risico en potentiële beloning van deze kans overeen met mijn beleggingsstrategie?”

Veel beleggers ontdekken vandaag dat waardevastgoed de beste balans biedt tussen risico en beloning – of met andere woorden, de grootste klap voor de buck. In dit artikel bekijken we enkele van de kansen, risico’s en beloningen van beleggen in value add-vastgoed.

Er is een beleggingsstrategie voor iedereen

Beleggingsstrategieën liggen langs verschillende punten van het risico-en-beloning-spectrum. Een goede illustratie van dit concept is de obligatiemarkt, waar verschillende soorten obligaties kunnen worden gekocht om aan specifieke beleggingsdoelstellingen te voldoen.

Amerikaanse schatkistobligaties (T-obligaties) worden bijvoorbeeld gedekt door het volledige vertrouwen en krediet van de Amerikaanse overheid. Er is vrijwel geen beleggingsrisico, maar ook zeer weinig beloning. In ruil voor de veiligheid en zekerheid van T-obligaties ontvangen beleggers een rente van minder dan 1%.

High yield-obligaties (soms “junk bonds” genoemd) bevinden zich aan de andere kant van het risico-en-beloningsspectrum. Veel van deze obligaties met een hoog risico beloven rendementen van 10% of meer, volgens een rapport van U.S. News & World Report.

Natuurlijk is er een reden waarom de potentiële rendementen zo hoog zijn, in verhouding tot een T-bond. Hoogrentende obligaties hebben ook een zeer hoog risico van het niet betalen van rente of het terugbetalen van de hoofdsom wanneer de obligaties vervallen, ervan uitgaande dat ze dat ooit doen. Dus in ruil voor een rente die 10 keer hoger is dan een T-bond, accepteren beleggers een groter risico.

Three Main Real Estate Investing Strategies

Beleggingsstrategieën voor onroerend goed werken op een vergelijkbare manier. Hoewel, het is interessant om op te merken dat zelfs wat veel beleggers beschouwen als de veiligste vorm van beleggen in huurwoningen rendementen bieden die drie of vier keer hoger zijn dan een schatkistobligatie.

Laten we eens kijken naar de drie belangrijkste vastgoedbeleggingsstrategieën – core, opportunistisch, en waarde toe te voegen – en waar ze zich bevinden langs het spectrum van risico en beloning:

1. Core

De core vastgoedbeleggingsstrategie is vergelijkbaar met beleggen in Amerikaanse Treasuries.

Klasse A-vastgoed dat bijna gloednieuw is – of volledig bijgewerkt – in vijfsterrenbuurten met de beste voorzieningen en de hoogste kwaliteit huurders biedt vastgoedbeleggers een minimaal risiconiveau. De leegstand is lager en de huren zijn hoger, maar dat geldt ook voor de prijzen van klasse A-vastgoed.

Omdat kernvastgoed wordt gezien als een lager risiconiveau, zijn de prijzen per vierkante voet hoger, waardoor een lagere cap rate wordt gegenereerd in ruil voor het lagere risico op problemen met huurders en het pand.

2. Opportunistisch

De opportunistische vastgoedbeleggingsstrategie is vergelijkbaar met beleggen in hoogrentende obligaties.

De vastgoedgroothandelaars en beleggers die onroerend goed kopen om te fix-and-flip oefenen een opportunistische beleggingsstrategie uit. Ze investeren veel tijd, moeite en geld om laag te kopen en hopelijk hoog te verkopen voor een snelle winst.

Als de vastgoedmarkten 100% voorspelbaar waren, dan zou opportunistisch zijn zakelijk gezien zinvol zijn. Maar in de echte wereld gaan vastgoedmarkten op en neer, waardoor risicovolle beleggers moeten proberen de markt te timen.

In feite kunnen verschillende markten en zelfs buurten die vlak naast elkaar liggen, verschillend presteren. Dit maakt het zeer moeilijk voor een opportunistische vastgoedbelegger om geld te verdienen op de lange termijn.

Dat is ook de reden waarom de value add beleggingsstrategie zo populair is.

3. Value Add

Value add onroerend goed zit precies in het midden van de sweet spot tussen risico en beloning.

De value add beleggingsstrategie is de perfecte optie voor huurwoningbeleggers die klasse B en klasse C eengezinswoningen en kleinere meergezinswoningen kopen. Wanneer de juiste waarde toe te voegen onroerend goed wordt gekocht in de juiste markt, hogere rendementen zijn realistisch met een beheersbaar niveau van risico.

Investeren in waarde toevoegend onroerend goed kan op twee verschillende manieren potentiële winsten genereren:

  • Rendementen en totale rendementen kunnen worden verhoogd door extra inkomstenstromen te creëren of bestaande inkomsten te verhogen
  • Marktwaarden worden gemaximaliseerd door te investeren in huurwoningen die het hoogste niveau van rendement beloven in verhouding tot het totale geïnvesteerde kapitaalbedrag (inclusief aankoop- en upgradekosten)

Hoe de Value Add Investment Strategy werkt

GlobeSt.com meldde onlangs dat de vraag naar eengezinswoningen blijft stijgen. Volgens het artikel is de vraag naar eengezinsportfolio’s met vijf of meer woningen met bijna 650% gestegen.

Een enorme vraag als deze is muziek in de oren van de huurwoningbelegger, maar er is slechts één probleem: Er zijn slechts zo veel goede eengezinswoningen beschikbaar op de markt.

Natuurlijk zijn de beste beleggers degenen die een probleem kunnen omzetten in een kans. Dat is een van de redenen waarom de value add beleggingsstrategie vandaag zo aantrekkelijk is. Sommige beleggers bouwen portefeuilles van huurwoningen op om op lange termijn te houden, terwijl anderen een bestaande portefeuille opnieuw in evenwicht brengen door een paar woningen samen te verpakken en ze als kant-en-klare huurwoningen door te verkopen aan een andere belegger.

Het leuke van beleggen in onroerend goed met toegevoegde waarde is dat het in alle vormen en maten komt met verschillende niveaus van kansen. Hier zijn enkele van de meest voorkomende manieren om de value add beleggingsstrategie in uw voordeel te laten werken:

1. De huur verhogen met strategische verbeteringen

Exterieur en interieur schilderen tussen huurders, het bijwerken van de vloeren en armaturen, en het installeren van energie-efficiënte apparaten kunnen milieuvriendelijke voorzieningen bieden aan millennial huurders die bereid zijn meer te betalen voor een mooiere plek die hen geld bespaart.

2. Het creëren van extra inkomstenstromen

Huurders zijn bereid om een beetje meer te betalen voor dingen die hun leven gemakkelijker maken. Extra opslagruimte overdekte of off-street parking, glasvezel internet, en wekelijkse landscaping service zijn slechts een paar van de items die de meeste huurders bereid zijn om een beetje extra te betalen voor.

3. Het analyseren van bestaande inkomsten en uitgaven

Profit and loss en pro forma income statements of vaak klonteren inkomsten en uitgaven in slechts twee of drie categorieën, waardoor het moeilijk is om verborgen mogelijkheden voor het toevoegen van waarde te ontsluiten.

Door diep te graven en winst-en-verliesrekeningen per individuele post te bekijken, kunt u mogelijk uitgaven vinden die kunnen worden verlaagd om de NOI (netto bedrijfsopbrengsten) te verhogen, of creatieve manieren om extra inkomsten te genereren door een uitgave aan de huurder door te geven.

4. Uw lokale vastgoedteam beheren

Om het winstpotentieel van waarde toevoegend onroerend goed te maximaliseren, is het van cruciaal belang om een vertrouwd lokaal vastgoedteam te hebben voor elke markt waarin u investeert.

Zelfs in de huidige internet-verbonden wereld, proberen om onroerend goed op lange afstand te beheren is bijna een gegarandeerde manier om geld te verliezen. Delegeren aan een team dat u kent en kunt vertrouwen, is een veel kosteneffectievere manier om de inkomsten te verhogen, terwijl u de resultaten analyseert en beslist waar u de volgende keer gaat investeren.

Voorbeeld van waardetoevoeging in actie

Veel vastgoedbeleggers zijn aangenaam verrast om te horen dat voor elke $ 1 toename in maandelijkse NOI, de marktwaarde van een huurwoning met $ 200 of meer kan stijgen.

Laten we de cap rate-formule gebruiken om de toegevoegde waarde in actie te zien, in een markt waar de cap rates voor eengezinshuurwoningen 6% bedragen:

Maar het kan nog beter dan dat.

Het verhogen van de NOI met $10 per maand (of $120 per jaar) kan de marktwaarde van een woning met $2.000 verhogen:

  • NOI / Cap rate = Marktwaarde
  • $120 toename in NOI / 6% cap rate = $2.000 toename in marktwaarde

Terwijl het opvoeren van de netto bedrijfsopbrengsten met $100 per maand (of $1.200 per jaar) een winst in marktwaarde van $20.000 zou kunnen creëren:

  • NOI / Cap rate = Marktwaarde
  • $1.200 toename in NOI / 6% cap rate = $20.000 toename in marktwaarde

Bedenk dat deze potentiële winsten die worden gegenereerd door waarde toe te voegen, zijn voordat het eigen vermogen-opbouwende effect van vastgoedstijging op lange termijn in aanmerking wordt genomen.

Getwijfeld, er zijn waarschijnlijk betere dingen die u kunt bedenken dan het doorkammen van een winst- en verliesrekening om hier en daar een paar dollar te besparen. Maar, als je bedenkt dat een klein bedrag aan extra netto bedrijfsopbrengsten kan hebben op waarde toe te voegen onroerend goed, het kan de moeite waard de extra inspanning zijn.

Het meeste halen uit onroerend goed met toegevoegde waarde

Investeren in onroerend goed met toegevoegde waarde kost iets meer tijd en moeite, althans totdat u een systeem ontwikkelt en een lokaal vastgoedteam hebt dat begrijpt hoe u uw investeringsdoelen kunt bereiken.

Als een investeerder in onroerend goed met toegevoegde waarde moet u weten welke markten het beste zijn en hoe u het onbenutte potentieel van een pand kunt identificeren en ervan kunt profiteren. Zodra u een huurwoning met een sterke toegevoegde waarde kansen hebt gevonden, moeten u en uw onroerend goed team de know-how en discipline hebben om een programma uit te voeren dat de opbrengst verhoogt.

Wanneer correct uitgevoerd, kan investeren in waarde toevoegend vastgoed de NOI en cashflow tijdens de periode dat u het bezit incrementeel verhogen, terwijl het een hogere verkoopprijs genereert wanneer de tijd komt om te verkopen.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.