L’immobilier de valeur ajoutée est-il la bonne stratégie pour vous ?

Choisir le bon immeuble locatif dans lequel investir peut parfois être étonnamment difficile, à moins de connaître la bonne question à poser.

Les investisseurs immobiliers les plus performants ne se concentrent pas sur le prix demandé, l’appréciation potentielle ou l’argent qu’ils pourraient gagner. Au lieu de cela, ils commencent la recherche de leur prochaine acquisition en posant une question très basique :

« Est-ce que le montant du risque et la récompense potentielle de cette opportunité correspondent à ma stratégie d’investissement ? »

De nombreux investisseurs découvrent aujourd’hui que l’immobilier à valeur ajoutée offre le meilleur équilibre entre le risque et la récompense – ou en d’autres termes, le plus grand bénéfice pour l’argent. Dans cet article, nous allons examiner certaines des opportunités, des risques et des récompenses de l’investissement dans l’immobilier de valeur ajoutée.

Il y a une stratégie d’investissement pour tout le monde

Les stratégies d’investissement se situent à différents points du spectre de risque et de récompense. Une bonne illustration de ce concept est le marché obligataire, où l’on peut acheter différents types d’obligations pour répondre à des objectifs d’investissement spécifiques.

Par exemple, les obligations du Trésor américain (T-bonds) sont garanties par la pleine foi et le crédit du gouvernement américain. Il n’y a pratiquement aucun risque d’investissement, mais aussi très peu de récompense. En échange de la sûreté et de la sécurité des T-bonds, les investisseurs reçoivent un taux d’intérêt inférieur à 1 %.

Les obligations à haut rendement (parfois appelées « junk bonds ») se situent à l’opposé du spectre des risques et des récompenses. Beaucoup de ces obligations à haut risque promettent des rendements de 10 % ou plus, selon un rapport de U.S. News & World Report.

Bien sûr, il y a une raison pour laquelle les retours potentiels sont si élevés, par rapport à une obligation T. Les obligations à haut rendement comportent également un risque très élevé de ne pas payer les intérêts ou de ne pas rembourser le capital dû lorsque les obligations arrivent à échéance, en supposant qu’elles le fassent un jour. Ainsi, en échange de recevoir un taux d’intérêt 10 fois supérieur à celui d’une obligation T, les investisseurs acceptent un plus grand niveau de risque.

Trois principales stratégies d’investissement immobilier

Les stratégies d’investissement immobilier fonctionnent de manière similaire. Bien qu’il soit intéressant de noter que même ce que de nombreux investisseurs considèrent comme la forme la plus sûre d’investissement immobilier locatif offrent des rendements trois ou quatre fois plus élevés qu’une obligation du Trésor.

Regardons les trois principales stratégies d’investissement immobilier – de base, opportuniste et valeur ajoutée – et où elles se situent sur le spectre du risque et de la récompense :

1. Core

La stratégie d’investissement immobilier de base est similaire à l’investissement dans les bons du Trésor américain.

Les propriétés de classe A qui sont presque neuves – ou entièrement mises à jour – dans des quartiers cinq étoiles avec les meilleures commodités et la meilleure qualité de locataires offrent aux investisseurs immobiliers un niveau de risque minimal. Les taux d’inoccupation sont plus faibles et les loyers sont plus élevés, mais les prix de l’immobilier de classe A le sont aussi.

Parce que les propriétés de base sont perçues comme ayant un niveau de risque plus faible, les prix par pied carré sont plus élevés, générant un taux de capitalisation plus faible en échange du risque plus faible de problèmes avec les locataires et la propriété.

2. opportuniste

La stratégie d’investissement immobilier opportuniste est similaire à l’investissement dans des obligations à haut rendement.

Les grossistes et les investisseurs immobiliers qui achètent des propriétés pour les réparer et les retourner pratiquent une stratégie d’investissement opportuniste. Ils investissent beaucoup de temps, d’efforts et d’argent pour acheter à bas prix et espérer vendre à prix élevé pour un profit rapide.

Si les marchés immobiliers étaient prévisibles à 100%, alors être opportuniste aurait un bon sens commercial. Cependant, dans le monde réel, les marchés immobiliers montent et descendent, ce qui oblige les investisseurs à haut risque à essayer de chronométrer le marché.

En fait, différents marchés et même des quartiers situés juste à côté les uns des autres peuvent avoir des performances différentes. Il est donc très difficile pour un investisseur immobilier opportuniste de gagner de l’argent sur le long terme.

C’est également la raison pour laquelle la stratégie d’investissement de valeur ajoutée est si populaire.

3. Valeur ajoutée

L’immobilier de valeur ajoutée se trouve en plein milieu du sweet spot entre le risque et la récompense.

La stratégie d’investissement de valeur ajoutée est l’option parfaite pour les investisseurs en immobilier locatif qui achètent des maisons unifamiliales de classe B et de classe C et des logements multifamiliaux plus petits. Lorsque la bonne propriété à valeur ajoutée est achetée dans le bon marché, des rendements plus élevés sont réalistes avec un niveau de risque gérable.

Investir dans des biens à valeur ajoutée peut générer des profits potentiels de deux manières différentes :

  • Les rendements et les rendements totaux peuvent être augmentés en créant des flux de revenus supplémentaires ou en augmentant les revenus existants
  • Les valeurs marchandes sont maximisées en investissant dans des biens locatifs qui promettent le plus haut niveau de rendement en proportion du montant total du capital investi (y compris les coûts d’acquisition et de mise à niveau)

Comment fonctionne la stratégie d’investissement à valeur ajoutée

GlobeSt.com a récemment rapporté que la demande de locations de maisons unifamiliales continue de bondir. Selon l’article, la demande de portefeuilles de maisons unifamiliales avec cinq maisons ou plus a augmenté de près de 650%.

Une énorme demande comme celle-ci est de la musique aux oreilles de l’investisseur en immobilier locatif, mais il y a juste un problème : il n’y a qu’un nombre limité de bonnes maisons unifamiliales disponibles sur le marché.

Bien sûr, les meilleurs investisseurs sont ceux qui peuvent transformer un problème en une opportunité. C’est l’une des raisons pour lesquelles la stratégie d’investissement à valeur ajoutée est si attrayante aujourd’hui. Certains investisseurs construisent des portefeuilles de biens locatifs à conserver à long terme, tandis que d’autres rééquilibrent un portefeuille existant en regroupant quelques maisons et en les revendant comme biens locatifs clés en main à un autre investisseur.

Ce qui est bien avec l’investissement dans l’immobilier à valeur ajoutée, c’est qu’il se présente sous toutes les formes et toutes les tailles avec différents niveaux d’opportunité. Voici quelques-unes des façons les plus courantes de faire fonctionner la stratégie d’investissement à valeur ajoutée en votre faveur :

1. Augmenter les loyers avec des améliorations stratégiques

La peinture extérieure et intérieure entre les locataires, la mise à jour du revêtement de sol et des accessoires, et l’installation d’appareils électroménagers éconergétiques peuvent offrir des commodités écologiques aux locataires du millénaire qui sont prêts à payer plus pour un endroit plus joli qui leur fait économiser de l’argent.

2. Créer des flux de revenus supplémentaires

Les locataires sont prêts à payer un peu plus pour des choses qui leur facilitent la vie. Un espace de stockage supplémentaire couvert ou un parking hors rue, l’Internet à fibre optique et un service d’aménagement paysager hebdomadaire ne sont que quelques-uns des éléments pour lesquels la plupart des locataires sont prêts à payer un peu plus.

3. Analyser les revenus et les dépenses existants

Les comptes de résultat et les comptes de résultat pro forma regroupent souvent les revenus et les dépenses dans seulement deux ou trois catégories, ce qui rend difficile de débloquer des opportunités cachées pour ajouter de la valeur.

En creusant profondément et en examinant les états de profits et pertes par poste individuel, vous pouvez être en mesure de trouver des dépenses qui peuvent être réduites pour augmenter le NOI (revenu net d’exploitation), ou des moyens créatifs de générer un revenu supplémentaire en transmettant une dépense au locataire.

4. Gérer votre équipe immobilière locale

Afin de maximiser le potentiel de profit de l’immobilier à valeur ajoutée, il est essentiel d’avoir une équipe immobilière locale de confiance pour chaque marché dans lequel vous investissez.

Même dans le monde connecté à Internet d’aujourd’hui, essayer de gérer l’immobilier à distance est presque un moyen garanti de perdre de l’argent. Déléguer à une équipe que vous connaissez et en qui vous pouvez avoir confiance est un moyen beaucoup plus rentable d’augmenter les revenus pendant que vous analysez les résultats et décidez où investir ensuite.

Exemple de valeur ajoutée en action

De nombreux investisseurs immobiliers sont agréablement surpris d’apprendre que pour chaque augmentation de 1 $ du NOI mensuel, la valeur marchande d’un bien locatif pourrait augmenter de 200 $ ou plus.

Utilisons la formule du taux de capitalisation pour voir la valeur ajoutée en action, dans un marché où les taux de capitalisation pour les propriétés locatives unifamiliales sont de 6 % :

Mais cela peut être encore mieux que cela.

Une augmentation du NOI de 10 $ par mois (ou 120 $ par an) pourrait augmenter la valeur marchande d’une propriété de 2 000 $ :

  • NOI / Taux de capitalisation = Valeur marchande
  • Augmentation du NOI de 120 $ / Taux de capitalisation de 6 % = Augmentation de la valeur marchande de 2 000 $

Alors qu’augmenter le revenu net d’exploitation de 100 $ par mois (ou de 1 200 $ par année) pourrait créer un gain de valeur marchande de 20 000 $ :

  • NOI / Taux de capitalisation = Valeur marchande
  • 1 200 $ d’augmentation du NOI / 6 % de taux de capitalisation = 20 000 $ d’augmentation de la valeur marchande

N’oubliez pas que ces gains potentiels générés par l’ajout de valeur sont avant de tenir compte de l’effet d’accroissement des capitaux propres de l’appréciation à long terme de la propriété.

C’est vrai, il y a probablement de meilleures choses que vous pouvez penser à faire que de passer au peigne fin un compte de profits et pertes pour économiser quelques dollars ici et là. Mais, lorsque vous considérez l’effet amplificateur qu’un petit montant de revenu net d’exploitation supplémentaire peut avoir sur les biens immobiliers à valeur ajoutée, cela peut valoir la peine de faire un effort supplémentaire.

Faire le maximum de l’immobilier de valeur ajoutée

Investir dans l’immobilier de valeur ajoutée demande un peu plus de temps et d’efforts, du moins jusqu’à ce que vous développiez un système et ayez une équipe immobilière locale en place qui comprend comment vous aider à atteindre vos objectifs d’investissement.

En tant qu’investisseur immobilier de valeur ajoutée, vous devez savoir quels sont les meilleurs marchés et comment identifier et profiter du potentiel inexploité d’une propriété. Une fois que vous avez localisé une propriété locative avec une forte opportunité de valeur ajoutée, vous et votre équipe immobilière devez avoir le savoir-faire et la discipline pour mener à bien un programme qui augmente le rendement.

Lorsqu’il est exécuté correctement, l’investissement dans des biens immobiliers à valeur ajoutée peut augmenter progressivement le NOI et les flux de trésorerie pendant votre période de détention tout en générant un prix de vente plus élevé lorsque le moment est venu de vendre.

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