解説:「バリューキャプチャー」とは何か、都市にとってどのような意味があるのか?

バリューキャプチャーとは、公共投資によってもたらされる利益の一部を確保し、その提供コストを相殺することである。 この概念は、以前からさまざまな形で存在していましたが、最近になって勢いを増しています。 Malcolm Turnbull 首相の Smart Cities Plan では、「他の方法では発生しないかもしれないプロジェクトを促進するために、公的資金によるインフラのコストと利益」をよりよく分配する方法として、バリューキャプチャーを宣伝しています。

しかし、バリューキャプチャーの実際の意味とオーストラリアでの運用方法については、多くの混乱がある。

「バリュー・キャプチャー」とは何か

新しい鉄道や高速道路への公共投資は、周辺の地価を大きく上昇させる可能性があります。 この増加は、既存の居住者や企業にとってアクセスが改善されたことが一因となっています。 また、新しいインフラによって生み出されたより高い開発機会を活用するために土地が区画整理された場合、高いウィンドフォールも発生する。

公共投資と決定はコミュニティの利益を最大化することを目的としているので、一部の私有地所有者がそのプロセスから莫大な利益を得る一方で、他の者がほとんど利益を得なかったり、不利益を受けたりするのは不公平で非効率的であるように思える。

バリュー・キャプチャーの仕組みは、増加した事業収益または土地価値の少なくとも一部を取り返すことによって、これを是正しようとするものである。 そして、これらの資金はインフラ整備の初期費用に充てられる。 計画変更の場合、土地価値の上昇により、低所得者層向けの手頃な価格の住宅が新規開発に含まれることを保証することもできる。

How does value capture work?

The PM’s Smart Cities Planは、オーストラリアでバリューキャプチャモデルがどのように運用されるかについてあまり詳しく説明していない。

香港と日本では、鉄道路線や新都市開発の資金調達にトランジット・バリュー・キャプチャーが使用されている。 これは、鉄道と住宅開発への投資をパッケージ化したプロジェクトベースのアプローチである。 鉄道沿線の商業施設は継続的な収益源となり、住宅開発への長期的な投資も可能となる。 香港では、このモデルの一部として、公共賃貸および補助金付き住宅所有の重要なプログラムも提供されている。

プロジェクトベースの交通価値は、広大な低コストの土地(香港では政府が土地所有権を保持しているので、土地部分は実質無料)を利用できるかどうかにかかっている。 また、新しいルートに沿って長期にわたって継続的に住宅や商業の投資が行われるかどうかにも依存し、その結果、経済成長が堅調であることが前提となります。 日本経済が停滞したとき、鉄道事業者の自己資金調達の可能性も停滞した。

Tax Increment Financing (TIF) は、米国で新しい交通機関や都市再開発プロジェクトの資金調達に広く使われている。 このモデルは、増分価値上昇が発生する地域の事業収益または賃料の予想上昇を利用する。 この増加分の一部は、特別な固定資産税として徴収され、債務の返済に充てられる。

オーストラリアの地方自治体も、固定資産税や税率を通じて特定の項目に資金を提供する特別目的税を導入することができます。 たとえば、ゴールドコーストのライトレール・プロジェクトは、議会の年間交通賦課金(現在は約111ドル)を通じて一部が賄われた。 しかし、この課税は、直接的に価値が上昇した地域に限定されるのではなく、すべての料金支払者に適用されるため、厳密な意味での価値の捕捉とは言えません。

計画プロセスによる価値獲得は、もう一つのアプローチである。 オーストラリアでは、特定のプロジェクト(道路、駐車場、歩道など)の整備費用を内部化するために用いられる開発負担金とは異なり、価値獲得は、公共投資または計画決定から生じる利益(しばしば「改善」または「計画利益」と呼ばれる)に焦点を当てる。

公共投資や計画によって生み出された価値を捕捉する方法の1つは、変更後の最初の不動産取引(つまり、土地売却)に対して課金することである。 もう一つは、開発者が支払う既存の負担金に追加徴収することである。

ニューサウスウェールズ州政府は、パラマタ・ロード・ライトレール沿いの新しい住宅開発に対して「特別インフラ負担金」(総床面積1メートルあたり200ドル)を予見しており、これは最近の例である。

これはアパート1戸あたり約2万ドル(現在の販売価格の最大約3%)に相当するが、業界のロビー団体Urban Taskforceは、この課税により開発が抑制され、住宅購入者が損をすると主張している。 住宅価格は市場によって決まるもので、ライトレール沿いの場合は3%よりはるかに高くなるのだから、これは生意気な話だ。 最終的にTaskforceは、価値の捕捉が「社会の特定の部門に不公平な負担を強いる」ことを懸念しているが、それはおそらく土地所有者と開発業者を意味している。

オーストラリアでバリューキャプチャーのモデルを拡大するためには何が必要か?

オーストラリアでバリューキャプチャーを拡大するためには、政治に加えて、いくつかの問題に対処しなければならない。 第一に、バリューアップリフトの計算は複雑である。 土地価格は投資や計画変更を見越して上昇することが多いため、価値捕捉のための強固な枠組みは、そうした投機が起こる可能性のかなり前に整備されている必要がある。

第二に、価値取得は開発を抑制したり、土地取得をより高価にしたりするものであってはならない。 これは、捕捉要件を設定する際に、プロジェクトの実行可能性に細心の注意を払うことを意味する。 第三に、計画プロセス、継続的な固定資産税、または土地売却時のいずれかを通じて徴収するための強固なメカニズムが必要である。

最後に、現在の話題は交通に集中しているが、やがて他の社会的に有益なインフラに資金を提供する圧力がかかるだろう。 2つの明白な候補は、地価を向上させる学校、または地価が上昇すると失われがちな手頃な価格の住宅である。

価値の捕捉に関する現在の会話がいかにあいまいであろうとも、英連邦の都市に対する新しい関心と、公共交通機関の近くにあるより手頃な価格の住宅を支援する必要性は歓迎すべきことである。 また、都市部や地方における公共投資や政策の変更が莫大な価値を生み出し、それをより広く共有することが可能であり、そうすべきであるという認識もある。

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