付加価値不動産はあなたに適した戦略ですか?

投資する正しい賃貸物件を選ぶことは、適切な質問を知らない限り、時として驚くほど困難です。

最も成功している不動産投資家は、提示価格、潜在的な評価、または彼らが作るかもしれないお金の量に焦点を当てません。 その代わりに、彼らは非常に基本的な質問をすることによって、次の取得のための検索を開始します:

「この機会のリスクと潜在的報酬の量は、私の投資戦略に一致しますか? この記事では、バリューアド不動産への投資の機会、リスク、および報酬のいくつかを見ていきます。

投資戦略は、リスクとリターンのスペクトルの異なるポイントに沿ったものです。 この概念をよく表しているのが債券市場であり、特定の投資目標に合わせてさまざまな種類の債券を購入することができます。

たとえば、米国財務省債券(T-bonds)は、米国政府の全面的な信用に裏打ちされたものです。 投資リスクはほぼゼロですが、報酬もほとんどありません。 T-bondの安全性とセキュリティと引き換えに、投資家は1%未満の金利を受け取ります。

高利回り債券(「ジャンク債」とも呼ばれる)は、リスクとリターンのスペクトラムの反対側にあります。 U.S. News & World Reportのレポートによると、これらの高リスクの債券の多くは、10%以上のリターンを約束します。

もちろん、T-bondと比較して、潜在的なリターンが非常に高いのには理由があります。 ハイ・イールド債券は、満期時に利息が支払われない、あるいは元本が返還されないという非常に高いリスクも持っています(仮に満期が到来したとして)。

不動産投資の 3 大戦略

不動産投資戦略も同じような仕組みになっています。 しかし、多くの投資家が最も安全な賃貸不動産投資と考えるものでさえ、国債の 3 倍から 4 倍のリターンを提供していることは興味深いことです。

コア、オポチュニスティック、バリューアドという 3 つの主要不動産投資戦略を、リスクとリターンのスペクトラムに沿って見てみましょう。 コア

コア不動産投資戦略は、米国債に投資するのと似ています。

五つ星の地域にあるほぼ新築の、あるいは完全に更新された、最高のアメニティと最高のテナントを備えたクラスA物件は、不動産投資家に最小限のリスクを提供します。 空室率は低く、賃料は高いですが、Aクラス不動産の価格も高くなっています。

中核となる不動産はリスクのレベルが低いと認識されているため、1平方フィートあたりの価格は高く、テナントや不動産に問題が発生するリスクが低い代わりに、低いキャップレートを生み出しています。

2.オポチュニスティック

オポチュニスティック不動産投資戦略は、高利回り債券への投資に似ています。

不動産卸売業者や投資家で、フィックス&フリップする不動産を購入する人は、オポチュニティスティック投資戦略を実践しています。 彼らは多くの時間、労力、資金を投入して安く買い、できれば高く売って早く利益を得ようとします。

不動産市場が 100%予測可能であれば、日和見主義は良いビジネスセンスとなります。 しかし、現実の世界では、不動産市場は上下に動くため、リスクの高い投資家は市場のタイミングを図ることを余儀なくされています。

実際、異なる市場や、すぐ隣にある近隣の地域でも、パフォーマンスが異なることがあります。 このため、日和見主義の不動産投資家が長期にわたって利益を上げることは非常に困難です。

3. バリューアド

バリューアドの不動産は、リスクと報酬の間のスイートスポットのちょうど真ん中に位置しています。

バリューアド投資戦略は、BクラスおよびCクラスの一戸建てと小規模な集合住宅を購入する賃貸不動産投資家にとって最適の選択肢となります。 適切な付加価値物件が適切な市場で購入されれば、管理可能なレベルのリスクでより高いリターンが現実的となります。

付加価値不動産への投資は、2つの異なる方法で潜在的な利益を生み出すことができます。

  • 利回りと総リターンは、追加の収益ストリームを作成するか、既存の収入を増やすことによって向上させることができます
  • 市場価値は、投資資金の総額(取得およびアップグレード費用を含む)に比例して最高レベルのリターンを約束する賃貸不動産に投資することによって最大化します

How The Value Add Investment Strategy Works

GlobeSt.comはこのほど、一戸建て賃貸の需要が引き続き急増していると報じた。 記事によると、5 軒以上の一戸建てポートフォリオに対する需要は、ほぼ 650% 増加しています。

このような大きな需要は、賃貸不動産投資家の耳に心地よいものですが、1 つだけ問題があります: 市場に出回る良い一戸建ては、それほど多くはありません。 それが、今日、バリューアド投資戦略が魅力的である理由の1つです。 投資家の中には、長期的に保有するために賃貸物件のポートフォリオを構築する人もいれば、いくつかの住宅をパッケージ化して、ターンキー賃貸物件として別の投資家に再販することによって、既存のポートフォリオをリバランスする人もいます。

付加価値不動産への投資の良いところは、それが機会の異なるレベルですべての形や大きさで来るという点です。 ここでは、付加価値の投資戦略をあなたの好意で動作させるための最も一般的な方法のいくつかである:

1. 戦略的な改善で家賃を上げる

テナント間の外装や内装の塗装、床材や備品の更新、エネルギー効率の高い家電製品の設置は、お金を節約できるより良い場所のために多くを支払うことを望んでいるミレニアム世代の賃借人に環境に優しい設備を提供できます。

2.追加の収入源を作る

テナントは自分の生活を容易にするもののために少し多くを支払う意思があることです。 既存の収益と費用の分析

損益計算書やプロフォーマ損益計算書では、収益と費用を2つか3つのカテゴリだけに分類することが多く、価値を追加する隠れた機会を引き出すことが難しくなっています。

損益計算書を深く掘り下げ、個々の項目ごとに見直すことで、NOI (純営業利益) を増やすために削減できる費用や、テナントに費用を渡すことで追加収入を得る創造的な方法を見つけられるかもしれません。 地元の不動産チームの管理

付加価値不動産の利益の潜在力を最大限に高めるには、投資先の市場ごとに信頼できる地元の不動産チームを持つことが非常に重要です。

インターネットに接続された今日の世界でさえ、不動産を遠距離で管理しようとすると、ほぼ確実に損をすることになります。 あなたが知っていて、信頼できるチームに委任することは、結果を分析し、次の投資先を決定する間、収入を増やすためのはるかにコスト効率のよい方法です。

付加価値の実例

Many real estate investors are pleasant surprised to learn that every $1 increase in monthly NOI, a rental property market value could increase by $200 or more.

一戸建て賃貸物件のキャップレートが 6%の市場において、キャップレートの公式を使用して、付加価値を実際に見てみましょう:

しかし、それよりもさらに良くなることがあります。

NOI を毎月 10 ドル (または年間 120 ドル) 上げると、物件の市場価値を 2,000 ドル高めることができます。

  • NOI / キャップレート = 時価
  • NOI の 120 ドル増加 / キャップレート 6% = 時価 2,000 ドル増加

一方、純営業収入を毎月 100 ドル(または年間 $1,200) 増加すると、時価 2 万ドルの利益を生み出す可能性があります。

  • NOI / キャップレート = 時価
  • NOI 1,200 ドル増 / キャップレート 6% = 時価 20,000 ドル増

付加価値によるこれらの潜在利益は、不動産の長期上昇による資本形成効果を考慮する前であることに留意してください。

確かに、あちこちで数ドルを節約するために損益計算書を調べたりするよりも、もっといいことがあると思います。 しかし、あなたが追加の純営業利益の少量が付加価値に不動産を持つことができる拡大効果を考慮すると、それは余分な努力に十分値することができます。

付加価値不動産を最大限に活用する

付加価値不動産への投資は、少なくとも、システムを開発し、投資目標の達成を支援する方法を理解している地元の不動産チームを配置するまで、もう少し時間と労力を要します。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼ぶことにします。

正しく実行すれば、付加価値のある不動産への投資は、保有期間中にNOIとキャッシュフローを段階的に増加させ、売却時にはより高い売却価格を生み出すことが可能です。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。