Spiegazione: cos’è la “cattura del valore” e cosa significa per le città?

La cattura del valore assicura alcuni dei benefici forniti dagli investimenti pubblici per compensare i costi della fornitura. La nozione è stata in giro in varie forme per un po’ di tempo, ma recentemente ha preso piede. Il piano per le città intelligenti del primo ministro Malcolm Turnbull ha propagandato la cattura del valore come un modo per distribuire meglio “i costi e i benefici nelle infrastrutture finanziate pubblicamente per facilitare un progetto che altrimenti non potrebbe verificarsi”.

Ma c’è molta confusione su cosa significhi effettivamente la cattura del valore e come potrebbe funzionare in Australia.

Che cos’è la “cattura del valore”?

L’investimento pubblico in una nuova linea ferroviaria o autostrada può generare enormi aumenti nei valori dei terreni circostanti. In parte l’aumento deriva da una migliore accessibilità per i residenti e le imprese esistenti. Un forte incremento si verifica anche quando i terreni sono stati riqualificati per capitalizzare le maggiori opportunità di sviluppo generate dalla nuova infrastruttura.

Siccome gli investimenti e le decisioni pubbliche hanno lo scopo di massimizzare i benefici per la comunità, sembra ingiusto e inefficiente che alcuni proprietari terrieri privati traggano immensi profitti dal processo mentre altri guadagnano poco o possono addirittura essere svantaggiati.

I meccanismi di cattura del valore cercano di rimediare a questo, recuperando almeno una parte dell’aumento delle entrate commerciali o del valore della terra. Questi fondi sono poi destinati ai costi iniziali della fornitura di infrastrutture. Nel caso di una modifica della pianificazione, l’aumento del valore del terreno può anche aiutare a garantire che gli alloggi a prezzi accessibili per i gruppi a basso reddito siano inclusi nel nuovo sviluppo.

Come funziona la cattura del valore?

Il piano delle città intelligenti del premier non offre molti dettagli su come un modello di cattura del valore funzionerebbe in Australia. Diversi approcci diversi sono usati all’estero, ma la loro potenziale trasferibilità non è chiara.

La cattura del valore di transito è usata a Hong Kong e in Giappone per finanziare linee ferroviarie e lo sviluppo di nuove città. Si tratta di un approccio basato sul progetto che raggruppa gli investimenti nella ferrovia e nello sviluppo abitativo. Le partecipazioni commerciali lungo la linea ferroviaria forniscono un flusso di reddito continuo, così come gli investimenti a lungo termine nello sviluppo residenziale. A Hong Kong, un programma significativo di affitto pubblico e di proprietà sovvenzionata di case è stato realizzato come parte di questo modello.

Il valore del transito basato sul progetto dipende dall’accesso ad ampie fasce di terreno a basso costo (a Hong Kong il governo mantiene la proprietà della terra, quindi la componente terra è essenzialmente gratuita). Dipende anche da continui investimenti residenziali e commerciali lungo il nuovo percorso nel tempo, che a sua volta presuppone una crescita economica vivace. Quando l’economia giapponese ristagnò, lo fece anche il potenziale per gli operatori ferroviari di autofinanziare i loro progetti.

Il Tax Increment Financing (TIF) è ampiamente usato negli Stati Uniti per finanziare nuovi progetti di transito e di rinnovo urbano. Il modello si basa sugli aumenti previsti delle entrate commerciali o degli affitti nelle aree in cui si verificherà un aumento incrementale del valore. Una parte dell’aumento viene catturata attraverso una tassa speciale sulla proprietà che viene poi assegnata per ripagare il debito.

I governi locali australiani possono anche introdurre tasse speciali per finanziare voci specifiche attraverso le imposte sulla proprietà o le tariffe. Il progetto della metropolitana leggera della Gold Coast, per esempio, è stato in parte finanziato attraverso la tassa annuale sui trasporti del consiglio (ora circa 111 dollari). Tuttavia, poiché il prelievo si applica a tutti i contribuenti, piuttosto che limitarsi alle aree in cui si è verificato un aumento diretto del valore, questo non rappresenta la cattura del valore nel senso stretto del termine.

La cattura del valore attraverso il processo di pianificazione è un altro approccio. A differenza dei contributi allo sviluppo, che in Australia sono usati per internalizzare i costi di manutenzione di un particolare progetto (come strade, parcheggi o sentieri), in modo che non siano sostenuti dai contribuenti esistenti, la cattura del valore si concentra sui benefici (spesso chiamati “miglioramento” o “guadagno di pianificazione”) derivanti da investimenti pubblici o decisioni di pianificazione.

Un modo di catturare il valore creato attraverso l’investimento pubblico o la pianificazione è quello di prelevare la tassa sulla prima transazione immobiliare (cioè la vendita del terreno) dopo il cambiamento. Un altro è quello di aggiungere un prelievo supplementare ai contributi esistenti pagati dagli sviluppatori.

Il prefigurato “Contributo speciale alle infrastrutture” del governo del NSW per il nuovo sviluppo residenziale lungo il corridoio della metropolitana leggera di Parramatta Rd (200 dollari per metro di superficie lorda) è un esempio recente.

Mentre questo ammonta a circa 20.000 dollari per appartamento (al massimo circa il 3% degli attuali prezzi di vendita), il gruppo di lobby dell’industria Urban Taskforce sostiene che il prelievo scoraggerà lo sviluppo e danneggerà gli acquirenti di case. Questo è sfacciato dato che i prezzi delle case sono stabiliti dal mercato – che nel caso di un corridoio di ferrovia leggera aumenterà di molto più del 3%. Infine, la Taskforce si preoccupa che la cattura del valore ponga “un onere ingiusto su particolari settori della società”, intendendo presumibilmente i proprietari terrieri e gli sviluppatori.

Cosa dovrebbe accadere per estendere i modelli di cattura del valore in Australia?

Oltre alla politica, una serie di questioni devono essere affrontate se la cattura del valore deve essere estesa in Australia. In primo luogo, calcolare l’aumento di valore è complesso. Spesso i prezzi dei terreni aumentano ben in previsione di un investimento o di un cambiamento di pianificazione, quindi un quadro robusto per la cattura del valore dovrebbe essere in atto ben prima che tale speculazione possa verificarsi.

In secondo luogo, la cattura del valore non dovrebbe scoraggiare lo sviluppo o rendere più costosa l’acquisizione di terreni. Questo significa una grande attenzione alla fattibilità del progetto quando si stabiliscono i requisiti di cattura. In terzo luogo, sono necessari solidi meccanismi per la raccolta attraverso il processo di pianificazione, come una tassa di proprietà in corso, o quando il terreno viene venduto.

Infine, anche se la conversazione attuale si concentra sui trasporti, col tempo ci sarà pressione per finanziare altre infrastrutture socialmente utili. Due candidati ovvi sono le scuole, che migliorano anche i valori dei terreni, o gli alloggi a prezzi accessibili, che spesso si perdono quando i valori dei terreni aumentano.

Per quanto confuse possano essere le attuali conversazioni sulla cattura del valore, il nuovo interesse del Commonwealth per le città e la necessità di sostenere più case a prezzi accessibili vicino al trasporto pubblico, è benvenuto. Così come il riconoscimento che gli investimenti pubblici e i cambiamenti politici nelle aree urbane e regionali generano un valore enorme, che può e deve essere condiviso più ampiamente.

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