Il Value Add Real Estate è la strategia giusta per te?

Scegliere la giusta proprietà in affitto in cui investire può essere incredibilmente difficile a volte, a meno che non si conosca la domanda giusta da fare.

Gli investitori immobiliari di maggior successo non si concentrano sul prezzo richiesto, sul potenziale apprezzamento o su quanti soldi potrebbero fare. Invece, iniziano la ricerca della loro prossima acquisizione ponendosi una domanda molto semplice:

“La quantità di rischio e la potenziale ricompensa di questa opportunità corrispondono alla mia strategia di investimento?”

Molti investitori oggi stanno scoprendo che il valore aggiunto immobiliare offre il miglior equilibrio tra rischio e ricompensa – o in altre parole, il più grande botto per i soldi. In questo articolo, esamineremo alcune delle opportunità, dei rischi e delle ricompense dell’investimento in immobili con valore aggiunto.

C’è una strategia di investimento per tutti

Le strategie di investimento si trovano lungo diversi punti dello spettro di rischio e ricompensa. Una buona illustrazione di questo concetto è il mercato obbligazionario, dove diversi tipi di obbligazioni possono essere acquistati per soddisfare specifici obiettivi di investimento.

Per esempio, le obbligazioni del Tesoro USA (T-bond) sono garantite dalla piena fiducia e credito del governo USA. Non c’è praticamente nessun rischio d’investimento, ma anche pochissima ricompensa. In cambio della sicurezza dei T-bond, gli investitori ricevono un tasso di interesse inferiore all’1%.

Le obbligazioni ad alto rendimento (a volte chiamate “obbligazioni spazzatura”) sono all’estremità opposta dello spettro di rischio e ricompensa. Molte di queste obbligazioni ad alto rischio promettono rendimenti del 10% o più, secondo un rapporto di U.S. News & World Report.

Ovviamente, c’è una ragione per cui i rendimenti potenziali sono così alti, rispetto a un T-bond. Le obbligazioni ad alto rendimento comportano anche un rischio molto alto di non pagare gli interessi o di restituire il capitale dovuto quando le obbligazioni maturano, ammesso che lo facciano mai. Quindi, in cambio di un tasso di interesse 10 volte superiore a quello di un T-bond, gli investitori accettano un maggior livello di rischio.

Tre strategie principali di investimento immobiliare

Le strategie di investimento immobiliare funzionano in modo simile. Anche se è interessante notare che anche quella che molti investitori considerano la forma più sicura di investimento immobiliare in affitto offre rendimenti tre o quattro volte superiori a quelli di un titolo del Tesoro.

Guardiamo le tre principali strategie di investimento immobiliare – core, opportunistica e value add – e dove si trovano lungo lo spettro di rischio e ricompensa:

1. Core

La strategia di investimento immobiliare core è simile all’investimento in Treasuries USA.

Le proprietà di classe A che sono quasi nuove di zecca – o completamente aggiornate – in quartieri a cinque stelle con i migliori servizi e la più alta qualità di inquilini offrono agli investitori immobiliari un livello minimo di rischio. I posti vacanti sono più bassi e gli affitti sono più alti, ma lo sono anche i prezzi degli immobili di classe A.

Perché le proprietà di base sono percepite come aventi un minor livello di rischio, i prezzi per piede quadrato sono più alti, generando un cap rate più basso in cambio del minor rischio di problemi con gli inquilini e la proprietà.

2. Opportunistica

La strategia di investimento immobiliare opportunistica è simile all’investimento in obbligazioni ad alto rendimento.

I grossisti di immobili e gli investitori che comprano proprietà da sistemare e rivendere praticano una strategia di investimento opportunistica. Investono molto tempo, sforzo e denaro per comprare a poco e sperare di vendere a tanto per un rapido profitto.

Se i mercati immobiliari fossero prevedibili al 100%, allora essere opportunisti avrebbe un buon senso negli affari. Tuttavia, nel mondo reale, i mercati immobiliari si muovono su e giù, costringendo gli investitori ad alto rischio a cercare di cronometrare il mercato.

In effetti, diversi mercati e persino quartieri situati uno accanto all’altro possono avere prestazioni diverse. Questo rende molto difficile per un investitore immobiliare opportunista fare soldi a lungo termine.

Questo è anche il motivo per cui la strategia di investimento value add è così popolare.

3. Value Add

Il value add immobiliare si trova proprio nel mezzo del punto ottimale tra rischio e ricompensa.

La strategia di investimento value add è l’opzione perfetta per gli investitori immobiliari in affitto che acquistano case unifamiliari di classe B e C e piccole abitazioni multifamiliari. Quando la giusta proprietà a valore aggiunto viene acquistata nel mercato giusto, rendimenti più alti sono realistici con un livello di rischio gestibile.

Investire in proprietà a valore aggiunto può generare potenziali profitti in due modi diversi:

  • I rendimenti e i rendimenti totali possono essere aumentati creando ulteriori flussi di reddito o aumentando il reddito esistente
  • I valori di mercato sono massimizzati investendo in proprietà in affitto che promettono il più alto livello di rendimento in proporzione all’ammontare totale del capitale investito (inclusi i costi di acquisizione e aggiornamento)

Come funziona la strategia di investimento Value Add

GlobeSt.com ha recentemente riportato che la domanda di affitti monofamiliari continua a salire. Secondo l’articolo, la richiesta di portafogli monofamiliari con cinque o più case è aumentata di quasi il 650%.

Una domanda enorme come questa è musica per le orecchie dell’investitore immobiliare in affitto, ma c’è solo un problema: ci sono solo tante buone case monofamiliari disponibili sul mercato.

Ovviamente, i migliori investitori sono quelli che possono trasformare un problema in opportunità. Questo è uno dei motivi per cui la strategia di investimento a valore aggiunto è così attraente oggi. Alcuni investitori costruiscono portafogli di proprietà in affitto da tenere a lungo termine, mentre altri riequilibrano un portafoglio esistente confezionando insieme alcune case e rivendendole come proprietà in affitto chiavi in mano ad un altro investitore.

La cosa bella di investire nel valore aggiunto immobiliare è che è disponibile in tutte le forme e dimensioni con diversi livelli di opportunità. Ecco alcuni dei modi più comuni per far funzionare a proprio favore la strategia di investimento a valore aggiunto:

1. Aumentare gli affitti con miglioramenti strategici

Pittura esterna e interna tra gli inquilini, aggiornamento della pavimentazione e degli infissi, e installazione di elettrodomestici ad alta efficienza energetica possono offrire servizi eco-friendly agli affittuari millenari che sono disposti a pagare di più per un posto più bello che fa risparmiare denaro.

2. Creare flussi di reddito aggiuntivi

Gli inquilini sono disposti a pagare un po’ di più per cose che rendono la loro vita più facile. Uno spazio di stoccaggio extra, un parcheggio coperto o fuori strada, internet in fibra ottica e un servizio settimanale di giardinaggio sono solo alcune delle voci per le quali la maggior parte degli affittuari sono disposti a pagare un piccolo extra.

3. Analizzare le entrate e le spese esistenti

I rendiconti di profitto e perdita e i conti economici pro forma spesso raggruppano entrate e spese in due o tre categorie, rendendo difficile scoprire le opportunità nascoste per aggiungere valore.

Scavando in profondità e rivedendo le dichiarazioni dei profitti e delle perdite per singola voce si possono trovare spese che possono essere ridotte per aumentare il NOI (reddito operativo netto), o modi creativi per generare reddito extra passando una spesa all’inquilino.

4. Gestire il proprio team immobiliare locale

Al fine di massimizzare il potenziale di profitto del valore aggiunto immobiliare, è fondamentale avere un team immobiliare locale di fiducia per ogni mercato in cui si sta investendo.

Anche nel mondo odierno collegato a internet, cercare di gestire immobili a distanza è un modo quasi garantito di perdere soldi. Delegare ad un team che conosci e di cui ti puoi fidare è un modo molto più conveniente per aumentare il reddito mentre analizzi i risultati e decidi dove investire dopo.

Esempio di valore aggiunto in azione

Molti investitori immobiliari sono piacevolmente sorpresi di sapere che per ogni aumento di $1 di NOI mensile, il valore di mercato di una proprietà in affitto potrebbe aumentare di $200 o più.

Utilizziamo la formula del cap rate per vedere il valore aggiunto in azione, in un mercato dove i cap rate per le proprietà in affitto monofamiliari sono del 6%:

Ma può andare anche meglio di così.

Aumentare il NOI di 10 dollari al mese (o 120 dollari all’anno) potrebbe aumentare il valore di mercato di una proprietà di 2.000 dollari:

  • NOI / Cap rate = Valore di mercato
  • $120 aumento di NOI / 6% cap rate = $2.000 aumento del valore di mercato

Mentre aumentare il reddito operativo netto di $100 al mese (o $1.200 all’anno) potrebbe creare un guadagno in valore di mercato di $20.000:

  • NOI / Cap rate = Valore di mercato
  • $1.200 aumento di NOI / 6% cap rate = $20.000 aumento del valore di mercato

Tenete a mente che questi potenziali guadagni generati dall’aggiunta di valore sono prima di considerare l’effetto di costruzione del capitale della rivalutazione a lungo termine della proprietà.

Concesso, ci sono probabilmente cose migliori che potete pensare di fare che pettinare un conto economico per risparmiare qualche dollaro qua e là. Ma, quando si considera l’effetto di ingrandimento che una piccola quantità di reddito operativo netto aggiuntivo può avere sul valore aggiunto immobiliare, può valere bene lo sforzo extra.

Per ottenere il massimo dal Value Add Real Estate

Investire nel value add real estate richiede un po’ più di tempo e fatica, almeno fino a quando non si sviluppa un sistema e si dispone di un team immobiliare locale che capisce come aiutarvi a raggiungere i vostri obiettivi di investimento.

Come investitore di value add real estate è necessario sapere quali sono i mercati migliori e come identificare e trarre vantaggio dal potenziale non sfruttato di una proprietà. Una volta individuata una proprietà in affitto con una forte opportunità di valore aggiunto, voi e il vostro team immobiliare dovete avere il know-how e la disciplina per portare avanti un programma che aumenti il rendimento.

Se eseguito correttamente, l’investimento in immobili a valore aggiunto può aumentare incrementalmente il NOI e il flusso di cassa durante il periodo di detenzione, generando un prezzo di vendita più alto quando arriva il momento di vendere.

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