Az értéknövelt ingatlan a megfelelő stratégia az Ön számára?

A megfelelő bérlemény kiválasztása a befektetéshez időnként elképesztően nehéz lehet, hacsak nem tudod a megfelelő kérdést feltenni.

A legsikeresebb ingatlanbefektetők nem az eladási árra, a potenciális felértékelődésre vagy arra összpontosítanak, hogy mennyi pénzt kereshetnek. Ehelyett egy nagyon alapvető kérdéssel kezdik a következő akvizíciójuk keresését:

“Megfelel a befektetési stratégiámnak a lehetőség kockázatának és potenciális hozamának mértéke?”

Most sok befektető felfedezi, hogy az értéknövelt ingatlanok kínálják a legjobb egyensúlyt a kockázat és a hozam között – vagy más szóval, a legnagyobb bummot a pénzért. Ebben a cikkben az értéknövelt ingatlanokba való befektetés néhány lehetőségét, kockázatát és jutalmát tekintjük át.”

Mindenkinek van befektetési stratégiája

A befektetési stratégiák a kockázat és a hozam spektrumának különböző pontjain helyezkednek el. Ezt a koncepciót jól szemlélteti a kötvénypiac, ahol különböző típusú kötvényeket lehet vásárolni az adott befektetési céloknak megfelelően.

Az amerikai államkötvények (T-kötvények) mögött például az amerikai kormány teljes hitele és hitelképessége áll. Gyakorlatilag nincs befektetési kockázat, de nagyon kevés a hozam is. A T-kötvények biztonságáért cserébe a befektetők kevesebb mint 1%-os kamatot kapnak.

A magas hozamú kötvények (néha “junk bonds”-nek nevezik őket) a kockázat és hozam spektrum másik végén helyezkednek el. A U.S. News & World Report jelentése szerint sok ilyen magas kockázatú kötvény 10%-os vagy annál is magasabb hozamot ígér.

Természetesen a lehetséges hozamok nem véletlenül ilyen magasak a T-kötvényekhez képest. A magas hozamú kötvények nagyon nagy kockázatot hordoznak abban is, hogy nem fizetnek kamatot vagy nem fizetik vissza az esedékes tőkét, amikor a kötvények lejárnak, feltéve, hogy valaha is lejárnak. Így a befektetők a T-kötvényeknél tízszer nagyobb kamatlábért cserébe nagyobb kockázatot vállalnak.

Három fő ingatlanbefektetési stratégia

Az ingatlanbefektetési stratégiák hasonlóan működnek. Bár érdekes, hogy még a sok befektető által legbiztonságosabbnak tartott bérlakásbefektetések is háromszor-négyszer magasabb hozamot kínálnak, mint egy kincstári kötvény.

Lássuk a három fő ingatlanbefektetési stratégiát – core, opportunista és value add – és azt, hogy hol helyezkednek el a kockázat és a hozam spektrumán:

1. Core

A core ingatlanbefektetési stratégia hasonló az amerikai állampapírokba való befektetéshez.

A szinte vadonatúj – vagy teljesen korszerűsített -, ötcsillagos környékeken, a legjobb felszereltséggel és a legjobb minőségű bérlőkkel rendelkező A osztályú ingatlanok minimális kockázatot kínálnak az ingatlanbefektetőknek. Az üresedések alacsonyabbak és a bérleti díjak magasabbak, de az A osztályú ingatlanok árai is.

Mivel a core ingatlanok alacsonyabb kockázatúnak tekinthetők, a négyzetméterenkénti árak magasabbak, alacsonyabb tőkekamatlábat generálva, cserébe a bérlőkkel és az ingatlannal kapcsolatos problémák alacsonyabb kockázatáért.

2. Opportunista

Az opportunista ingatlanbefektetési stratégia hasonló a magas hozamú kötvényekbe való befektetéshez.

Az ingatlan-nagykereskedők és befektetők, akik fix-and-flip ingatlanokat vásárolnak, opportunista befektetési stratégiát gyakorolnak. Sok időt, erőfeszítést és pénzt fektetnek be, hogy alacsonyan vásároljanak, és remélhetőleg magasan adják el a gyors nyereség érdekében.

Ha az ingatlanpiacok 100%-ban kiszámíthatóak lennének, akkor az opportunizmusnak jó üzleti értelme lenne. A való világban azonban az ingatlanpiacok fel-le mozognak, ami arra kényszeríti a nagy kockázatú befektetőket, hogy megpróbálják időzíteni a piacot.

Tény, hogy a különböző piacok és még az egymás mellett elhelyezkedő városrészek is eltérően teljesíthetnek. Ez nagyon megnehezíti egy opportunista ingatlanbefektető számára, hogy hosszú távon pénzt keressen.

Ezért is olyan népszerű az értéknövelő befektetési stratégia.

3. Értéknövelés

Az értéknövelő ingatlanok a kockázat és a nyereség közötti édes pont közepén helyezkednek el.

Az értéknövelő befektetési stratégia tökéletes lehetőség a B és C osztályú egylakásos házakat és kisebb többlakásos lakásokat vásárló bérlakásbefektetők számára. Ha a megfelelő értéknövelő ingatlant a megfelelő piacon vásárolják meg, magasabb hozamok reálisak, kezelhető kockázati szint mellett.

Az értéknövelő ingatlanokba történő befektetés kétféle módon generálhat potenciális nyereséget:

  • A hozam és a teljes hozam növelhető további bevételi források létrehozásával vagy a meglévő jövedelem növelésével
  • A piaci értékek maximalizálhatók olyan bérleménybe történő befektetéssel, amely a befektetett tőke teljes összegéhez (beleértve a beszerzési és korszerűsítési költségeket is)

Hogyan működik az értéknövelt befektetési stratégia

GlobeSt.com nemrég arról számolt be, hogy az egylakásos bérlakások iránti kereslet továbbra is ugrásszerűen növekszik. A cikk szerint az öt vagy több lakást tartalmazó egylakásos portfóliók iránti kereslet közel 650%-kal nőtt.

Egy ilyen hatalmas kereslet zene a bérlakás-befektetők fülének, csak egy probléma van: csak annyi jó egylakásos lakás van a piacon, amennyi jó.

A legjobb befektetők persze azok, akik a problémát lehetőséggé tudják változtatni. Ez az egyik oka annak, hogy az értéknövelő befektetési stratégia ma annyira vonzó. Egyes befektetők bérlakás-portfóliót építenek, hogy hosszú távon tartsák, míg mások egy meglévő portfóliót egyensúlyba hoznak néhány lakás összepakolásával és kulcsrakész bérlakásként történő továbbértékesítésével egy másik befektetőnek.

Az értéknövelő ingatlanbefektetésben az a szép, hogy mindenféle formában és méretben, különböző szintű lehetőségekkel érkezik. Íme néhány a leggyakoribb módszerek közül, amelyekkel az értéknövelő befektetési stratégiát az Ön javára fordíthatja:

1. A bérleti díjak növelése stratégiai fejlesztésekkel

A bérlők közötti külső és belső festés, a padlóburkolat és a berendezési tárgyak frissítése, valamint az energiatakarékos készülékek beszerelése környezetbarát kényelmet nyújthat az ezredfordulós bérlőknek, akik hajlandóak többet fizetni egy szebb helyért, ami pénzt takarít meg számukra.

2. További bevételi források létrehozása

A bérlők hajlandóak egy kicsit többet fizetni olyan dolgokért, amelyek megkönnyítik az életüket. Az extra tárolóhely fedett vagy utcán kívüli parkoló, az üvegszálas internet és a heti kertészeti szolgáltatás csak néhány olyan tétel, amelyért a legtöbb bérlő hajlandó egy kis pluszt fizetni.

3. A meglévő bevételek és kiadások elemzése

A nyereség és veszteség és a pro forma bevételi kimutatások gyakran csak két vagy három kategóriába sorolják a bevételeket és kiadásokat, ami megnehezíti a rejtett értéknövelési lehetőségek feltárását.

Mélyebbre ásva és az eredménykimutatásokat egyes tételek szerint áttekintve talán találhat olyan kiadásokat, amelyek csökkenthetők a NOI (nettó működési bevétel) növelése érdekében, vagy kreatív módokat arra, hogy egy költségnek a bérlőre való áthárításával extra bevételt generáljon.

4. A helyi ingatlanos csapat irányítása

Az értéknövelő ingatlanokban rejlő profitlehetőségek maximalizálása érdekében kulcsfontosságú, hogy minden egyes piacon, ahol befektet, megbízható helyi ingatlanos csapata legyen.

Még a mai, internettel összekapcsolt világban is szinte garantáltan pénzt veszíthetsz, ha megpróbálod az ingatlanokat távolról menedzselni. Egy olyan csapatra bízni, amelyet ismer és amelyben megbízhat, sokkal költséghatékonyabb módja a jövedelem növelésének, miközben Ön elemzi az eredményeket, és eldönti, hogy hol fektessen be legközelebb.

Példa az értéknövekedésre a gyakorlatban

Sok ingatlanbefektetőt kellemesen meglep, amikor megtudja, hogy a havi NOI minden egyes 1 dolláros növekedése esetén a bérlemény piaci értéke 200 dollárral vagy annál is többel nőhet.

Lássuk a cap rate képlet segítségével az értéknövekedést a gyakorlatban, egy olyan piacon, ahol az egylakásos bérlakások cap rate-je 6%:

De még ennél is jobb lehet.

A NOI havi 10 dollárral (vagy évi 120 dollárral) történő növelése 2000 dollárral növelheti az ingatlan piaci értékét:

  • NOI / Cap rate = Piaci érték
  • $120 NOI-növekedés / 6% cap rate = $2,000 piaci értéknövekedés

Míg a nettó működési bevétel havi $100-al (vagy évi $1,200-al) történő növelése $20,000 piaci értéknövekedést eredményezhet:

  • NOI / Cap rate = Piaci érték
  • $1,200 NOI növekedés / 6% cap rate = $20,000 piaci érték növekedés

Ne feledjük, hogy ezek az értéknövelés által generált potenciális nyereségek még a hosszú távú ingatlan felértékelődés tőkeépítő hatásának figyelembevétele előtt vannak.

Elismerem, valószínűleg vannak jobb dolgok is, amikre gondolhatsz, mint az eredménykimutatás átfésülése, hogy itt-ott megspórolj néhány dollárt. De ha figyelembe vesszük azt a felnagyító hatást, amelyet egy kis mennyiségű további nettó működési jövedelem értéknövelt ingatlanra gyakorolhat, akkor megéri az extra erőfeszítést.

A legtöbbet kihozni az értéknövelő ingatlanokból

Az értéknövelő ingatlanokba való befektetés valóban egy kicsit több időt és erőfeszítést igényel, legalábbis addig, amíg ki nem alakít egy rendszert, és nincs egy helyi ingatlanos csapat, amely érti, hogyan segíthet a befektetési célok elérésében.

Az értéknövelő ingatlanbefektetőként tudnia kell, hogy mely piacok a legjobbak, és hogyan lehet azonosítani és kihasználni egy ingatlan kiaknázatlan lehetőségeit. Miután megtalálta az erős értéknövekedési lehetőséggel rendelkező bérleményt, Önnek és ingatlanos csapatának rendelkeznie kell a know-how-val és fegyelemmel, hogy olyan programot hajtson végre, amely növeli a hozamot.

A helyes végrehajtás esetén az értéknövelő ingatlanokba történő befektetés fokozatosan növelheti a NOI-t és a cash flow-t a tartási időszak alatt, miközben magasabb eladási árat generál, amikor eljön az eladás ideje.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.