Explicación: ¿qué es la «captura de valor» y qué significa para las ciudades?

La captura de valor asegura algunos de los beneficios de la inversión pública para compensar los costes de la misma. El concepto ha existido en diversas formas durante un tiempo, pero recientemente ha cobrado fuerza. El Plan de Ciudades Inteligentes del Primer Ministro Malcolm Turnbull pregona la captura de valor como una forma de distribuir mejor «los costes y beneficios de las infraestructuras financiadas con fondos públicos para facilitar un proyecto que, de otro modo, podría no producirse».

Pero hay mucha confusión sobre lo que significa realmente la captura de valor y cómo podría funcionar en Australia.

¿Qué es la «captura de valor»?

La inversión pública en una nueva línea de ferrocarril o una autopista puede generar enormes aumentos en el valor de los terrenos circundantes. En parte, el aumento se deriva de la mejora de la accesibilidad para los residentes y las empresas existentes. También surgen altas ganancias inesperadas una vez que el suelo ha sido recalificado para capitalizar las mayores oportunidades de desarrollo generadas por la nueva infraestructura.

Dado que las inversiones y decisiones públicas pretenden maximizar el beneficio de la comunidad, parece injusto e ineficaz que algunos propietarios privados se beneficien enormemente del proceso mientras que otros ganan poco o incluso pueden verse perjudicados.

Los mecanismos de captación de valor tratan de rectificar esta situación recuperando al menos una parte del aumento de los ingresos empresariales o del valor del suelo. Estos fondos se destinan a los costes iniciales de la provisión de infraestructuras. En el caso de un cambio de planificación, el aumento del valor del suelo también puede ayudar a garantizar que se incluyan viviendas asequibles para los grupos de bajos ingresos en los nuevos desarrollos.

¿Cómo funciona la captura de valor?

El Plan de Ciudades Inteligentes del Primer Ministro no ofrece muchos detalles sobre cómo funcionaría un modelo de captura de valor en Australia. En el extranjero se utilizan varios enfoques diferentes, pero su posible transferencia no está clara.

La captura del valor del transporte se utiliza en Hong Kong y Japón para financiar las líneas ferroviarias y el desarrollo de nuevas ciudades. Se trata de un enfoque basado en proyectos que agrupa la inversión en ferrocarriles y el desarrollo de viviendas. Las participaciones comerciales a lo largo de la línea ferroviaria proporcionan un flujo continuo de ingresos, al igual que la inversión a largo plazo en el desarrollo residencial. En Hong Kong, también se ha puesto en marcha un importante programa de alquiler público y de viviendas subvencionadas como parte de este modelo.

El valor del tránsito basado en proyectos depende del acceso a grandes extensiones de terreno de bajo coste (en Hong Kong, el gobierno conserva la propiedad de la tierra, por lo que el componente del terreno es esencialmente gratuito). También depende de que la inversión residencial y comercial a lo largo de la nueva ruta se mantenga en el tiempo, lo que a su vez supone un crecimiento económico boyante. Cuando la economía japonesa se estancó, el potencial de los operadores ferroviarios para autofinanciar sus proyectos también lo hizo.

La Financiación por Incremento de Impuestos (TIF) se utiliza ampliamente en EE.UU. para financiar nuevos proyectos de tránsito y renovación urbana. El modelo se basa en los aumentos previstos de los ingresos de las empresas o de los alquileres en las zonas donde se producirá un aumento del valor. Una parte del incremento se capta a través de un impuesto especial sobre la propiedad que se destina a la amortización de la deuda.

Los gobiernos locales australianos también pueden introducir gravámenes con fines especiales para financiar elementos específicos a través de impuestos sobre la propiedad o tasas. El proyecto de tren ligero de la Costa Dorada, por ejemplo, se financió en parte a través de la tasa anual de transporte del ayuntamiento (que ahora ronda los 111 dólares). Sin embargo, dado que el gravamen se aplica a todos los contribuyentes, en lugar de limitarse a las zonas en las que se produjo un aumento directo del valor, esto no representa la captura de valor en el sentido estricto del término.

La captura de valor a través del proceso de planificación es otro enfoque. A diferencia de las contribuciones al desarrollo, que en Australia se utilizan para internalizar los costes de los servicios de un proyecto concreto (como carreteras, aparcamientos o senderos), de modo que no son asumidos por los contribuyentes existentes, la captura de valor se centra en los beneficios (a menudo denominados «mejora» o «ganancia de planificación») que se derivan de la inversión pública o de las decisiones de planificación.

Una forma de capturar el valor creado a través de la inversión pública o la planificación es imponer la tasa en la primera transacción inmobiliaria (es decir, la venta de terrenos) después del cambio. Otra es añadir una tasa adicional a las contribuciones existentes pagadas por los promotores.

La «contribución especial a las infraestructuras» prevista por el gobierno de Nueva Gales del Sur para los nuevos desarrollos residenciales a lo largo del corredor del tren ligero de Parramatta Rd (200 dólares por metro de superficie bruta) es un ejemplo reciente.

Aunque esto supone unos 20.000 dólares por apartamento (como mucho un 3% de los precios de venta actuales), el grupo de presión de la industria, Urban Taskforce, afirma que la tasa desalentará el desarrollo y perjudicará a los compradores de viviendas. Eso es un descaro, ya que los precios de la vivienda los fija el mercado, que en el caso de un corredor de tren ligero aumentará mucho más del 3%. En última instancia, al Grupo de Trabajo le preocupa que la captura del valor suponga «una carga injusta para determinados sectores de la sociedad», con lo que presumiblemente se refiere a los propietarios de terrenos y a los promotores.

¿Qué habría que hacer para extender los modelos de captura de valor en Australia?

Además de la política, hay que abordar una serie de cuestiones si se quiere extender la captura de valor en Australia. En primer lugar, el cálculo del aumento del valor es complejo. A menudo, los precios del suelo suben mucho antes de que se produzca una inversión o un cambio de planificación, por lo que debería existir un marco sólido para la captura del valor mucho antes de que se produzca dicha especulación.

Segundo, la captura de valor no debe desalentar el desarrollo ni encarecer la adquisición de terrenos. Esto significa que hay que prestar mucha atención a la viabilidad del proyecto a la hora de establecer los requisitos de captura. En tercer lugar, se necesitan mecanismos sólidos para la recaudación, ya sea a través del proceso de planificación, como un impuesto a la propiedad en curso, o cuando se vende la tierra.

Por último, aunque la conversación actual se centra en el transporte, con el tiempo habrá presión para financiar otras infraestructuras socialmente beneficiosas. Dos candidatos obvios son las escuelas, que también mejoran el valor del suelo, o las viviendas asequibles, que a menudo se pierden cuando el valor del suelo aumenta.

Por muy difusas que sean las conversaciones actuales sobre la captura del valor, el nuevo interés de la Commonwealth por las ciudades y la necesidad de apoyar más viviendas asequibles cerca del transporte público, es bienvenido. También lo es el reconocimiento de que la inversión pública y los cambios políticos en las zonas urbanas y regionales generan un enorme valor, que puede y debe ser compartido más ampliamente.

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