Je pro vás nemovitost s přidanou hodnotou tou správnou strategií?

Výběr správné nemovitosti k pronájmu, do které chcete investovat, může být někdy úžasně obtížný, pokud nevíte, na co se správně ptát.

Nejúspěšnější investoři do nemovitostí se nezaměřují na nabídkovou cenu, potenciální zhodnocení nebo na to, kolik peněz by mohli vydělat. Místo toho začínají hledání své příští akvizice tím, že si položí zcela základní otázku:

„Odpovídá výše rizika a potenciální výnos této příležitosti mé investiční strategii?“

Mnoho investorů dnes zjišťuje, že nemovitosti s přidanou hodnotou nabízejí nejlepší rovnováhu mezi rizikem a výnosem – nebo jinými slovy, největší výnos za peníze. V tomto článku se podíváme na některé příležitosti, rizika a odměny spojené s investováním do nemovitostí s přidanou hodnotou.

Pro každého existuje investiční strategie

Investiční strategie leží v různých bodech spektra rizika a odměny. Dobrou ilustrací tohoto konceptu je trh s dluhopisy, kde lze nakoupit různé typy dluhopisů, které odpovídají konkrétním investičním cílům.

Například americké státní dluhopisy (T-bonds) jsou kryty plnou vírou a úvěrem vlády USA. Neexistuje zde prakticky žádné investiční riziko, ale také velmi malý výnos. Výměnou za bezpečí a jistotu dluhopisů typu T dostávají investoři úrokovou sazbu nižší než 1 %.

Dluhopisy s vysokým výnosem (někdy nazývané „junk bonds“) jsou na opačném konci spektra rizika a odměny. Mnohé z těchto vysoce rizikových dluhopisů slibují výnos 10 % a více, jak uvádí zpráva U.S. News & World Report.

Existuje samozřejmě důvod, proč jsou potenciální výnosy v porovnání s dluhopisy typu T tak vysoké. Dluhopisy s vysokým výnosem s sebou nesou také velmi vysoké riziko nevyplacení úroků nebo nevrácení dlužné jistiny při splatnosti dluhopisů, za předpokladu, že k ní vůbec dojde. Takže výměnou za získání úrokové sazby, která je desetkrát vyšší než u dluhopisu typu T, investoři akceptují vyšší míru rizika.

Tři hlavní strategie investování do nemovitostí

Strategie investování do nemovitostí fungují podobně. I když je zajímavé, že i to, co mnozí investoři považují za nejbezpečnější formu investice do nájemních nemovitostí, nabízí výnosy třikrát až čtyřikrát vyšší než státní dluhopis.

Podívejme se na tři hlavní strategie investování do nemovitostí – hlavní, oportunistickou a strategii s přidanou hodnotou – a na to, kde se nacházejí ve spektru rizika a výnosu:

1. Investice do nemovitostí. Základní

Základní strategie investování do nemovitostí je podobná investování do amerických státních dluhopisů.

Nemovitosti třídy A, které jsou téměř nové – nebo plně modernizované – v pětihvězdičkových čtvrtích s nejlepším vybavením a nejvyšší kvalitou nájemníků, nabízejí investorům do nemovitostí minimální míru rizika. Neobsazenost je nižší a nájemné vyšší, ale stejně tak i ceny nemovitostí třídy A.

Protože jsou klíčové nemovitosti vnímány jako nemovitosti s nižší mírou rizika, jsou ceny za metr čtvereční vyšší, což generuje nižší kapitalizaci výměnou za nižší riziko problémů s nájemníky a nemovitostí.

2. Oportunistická

Oportunistická investiční strategie v oblasti nemovitostí je podobná investování do dluhopisů s vysokým výnosem.

Oportunistickou investiční strategii praktikují velkoobchodníci s nemovitostmi a investoři, kteří kupují nemovitosti za účelem fix-and-flip. Investují mnoho času, úsilí a peněz, aby nakoupili nízko a snad prodali vysoko s rychlým ziskem.

Kdyby byly realitní trhy stoprocentně předvídatelné, pak by oportunistický přístup dával dobrý obchodní smysl. V reálném světě se však realitní trhy pohybují nahoru a dolů, což nutí vysoce rizikové investory, aby se snažili trh načasovat.

Různé trhy a dokonce i čtvrti, které se nacházejí těsně vedle sebe, mohou ve skutečnosti vykazovat různou výkonnost. Pro oportunistického investora do nemovitostí je tak velmi obtížné dlouhodobě vydělávat.

To je také důvod, proč je investiční strategie s přidanou hodnotou tak oblíbená.

3. Přidaná hodnota

Nemovitosti s přidanou hodnotou se nacházejí přesně uprostřed sladkého bodu mezi rizikem a výnosem.

Investiční strategie s přidanou hodnotou je ideální volbou pro investory do nájemních nemovitostí, kteří kupují rodinné domy třídy B a C a menší vícebytové domy. Při nákupu správné nemovitosti s přidanou hodnotou na správném trhu jsou reálné vyšší výnosy při zvládnutelné míře rizika.

Investování do nemovitostí s přidanou hodnotou může generovat potenciální zisky dvěma různými způsoby:

  • Výnosy a celkové výnosy lze zvýšit vytvořením dalších zdrojů příjmů nebo zvýšením stávajících příjmů
  • Tržní hodnoty se maximalizují investováním do nájemních nemovitostí, které slibují nejvyšší úroveň výnosů v poměru k celkové výši investovaného kapitálu (včetně nákladů na pořízení a modernizaci)

Jak funguje investiční strategie přidané hodnoty

GlobeSt.com nedávno uvedl, že poptávka po pronájmech rodinných domů nadále prudce roste. Podle článku se poptávka po portfoliích rodinných domů s pěti a více domy zvýšila téměř o 650 %.

Taková obrovská poptávka je hudbou pro uši investora do pronájmu nemovitostí, ale je tu jen jeden problém: na trhu je k dispozici jen tolik dobrých rodinných domů.

Nejlepší investoři jsou samozřejmě ti, kteří dokážou z problému udělat příležitost. To je jeden z důvodů, proč je dnes investiční strategie s přidanou hodnotou tak atraktivní. Někteří investoři vytvářejí portfolia nájemních nemovitostí, která drží dlouhodobě, zatímco jiní obnovují rovnováhu stávajícího portfolia tím, že spojí dohromady několik domů a přeprodají je jako nájemní nemovitosti na klíč jinému investorovi.

Příjemné na investování do nemovitostí s přidanou hodnotou je to, že má různé tvary a velikosti s různou úrovní příležitostí. Zde jsou některé z nejčastějších způsobů, jak strategii investování s přidanou hodnotou využít ve svůj prospěch:

1. Způsoby investování do nemovitostí s přidanou hodnotou. Zvýšení nájemného pomocí strategických vylepšení

Výmalba exteriéru a interiéru mezi nájemníky, aktualizace podlahových krytin a zařizovacích předmětů a instalace energeticky úsporných spotřebičů může nabídnout ekologické vybavení nájemníkům z řad tisíciletí, kteří jsou ochotni zaplatit více za hezčí místo, které jim ušetří peníze.

2. Vytvoření dalších zdrojů příjmů

Nájemníci jsou ochotni zaplatit o něco více za věci, které jim usnadní život. Další skladovací prostory, kryté parkování nebo parkování mimo ulici, optický internet a týdenní terénní úpravy jsou jen některé z položek, za které je většina nájemníků ochotna si trochu připlatit.

3. Analýza stávajících příjmů a výdajů

Výkazy zisků a ztrát a proforma výkazy zisků a ztrát často shrnují příjmy a výdaje pouze do dvou nebo tří kategorií, což ztěžuje odhalení skrytých příležitostí k přidání hodnoty.

Podrobným prozkoumáním výkazů zisků a ztrát podle jednotlivých položek můžete najít výdaje, které lze snížit a zvýšit tak NOI (čistý provozní příjem), nebo kreativní způsoby, jak generovat dodatečné příjmy přenesením výdajů na nájemce.

4. Řízení místního realitního týmu

Pro maximalizaci ziskového potenciálu nemovitostí s přidanou hodnotou je nezbytné mít pro každý trh, na kterém investujete, důvěryhodný místní realitní tým.

I v dnešním světě propojeném internetem je snaha spravovat nemovitosti na dálku téměř zaručeným způsobem, jak přijít o peníze. Pověřit tým, který znáte a kterému můžete důvěřovat, je mnohem efektivnější způsob, jak zvýšit příjem, zatímco vy analyzujete výsledky a rozhodujete se, kam investovat dál.

Příklad přidané hodnoty v akci

Mnoho investorů do nemovitostí je příjemně překvapeno, když zjistí, že za každý 1 dolar zvýšení měsíční NOI může tržní hodnota pronajímané nemovitosti vzrůst o 200 dolarů nebo více.

Pomocí vzorce pro výpočet cap rate si ukážeme přidanou hodnotu v akci na trhu, kde cap rate u nájemních nemovitostí pro jednu rodinu činí 6 %:

Ale může to být ještě lepší.

Zvýšení NOI o 10 USD měsíčně (nebo 120 USD ročně) může zvýšit tržní hodnotu nemovitosti o 2 000 USD:

  • NOI / Cap rate = tržní hodnota
  • Zvýšení NOI o 120 USD / 6% cap rate = zvýšení tržní hodnoty o 2 000 USD

Zvýšení čistého provozního příjmu o 100 USD měsíčně (nebo 1 200 USD ročně) by mohlo vytvořit nárůst tržní hodnoty o 20 000 USD:

  • NOI / Cap rate = tržní hodnota
  • Zvýšení NOI o 1 200 USD / 6 % cap rate = zvýšení tržní hodnoty o 20 000 USD

Mějte na paměti, že tyto potenciální zisky vytvořené přidáním hodnoty jsou před započtením efektu budování vlastního kapitálu v důsledku dlouhodobého zhodnocení nemovitosti.

Přiznejte, že pravděpodobně existují lepší věci, které vás napadnou, než pročesávat výkaz zisků a ztrát, abyste tu a tam ušetřili pár dolarů. Ale když uvážíte zvětšující efekt, který může mít malá částka dodatečného čistého provozního příjmu na přidanou hodnotu nemovitosti, může to stát za dodatečné úsilí.

Vytěžit maximum z nemovitostí s přidanou hodnotou

Investování do nemovitostí s přidanou hodnotou vyžaduje trochu více času a úsilí, alespoň dokud si nevytvoříte systém a nezískáte místní realitní tým, který rozumí tomu, jak vám pomoci dosáhnout vašich investičních cílů.

Jako investor do nemovitostí s přidanou hodnotou musíte vědět, které trhy jsou nejlepší a jak identifikovat a profitovat z nevyužitého potenciálu nemovitostí. Jakmile lokalizujete nájemní nemovitost se silnou příležitostí přidané hodnoty, musíte mít vy a váš realitní tým know-how a disciplínu k realizaci programu, který zvýší výnos.

Při správném provedení může investice do nemovitostí s přidanou hodnotou postupně zvyšovat NOI a peněžní tok během doby držby a zároveň generovat vyšší prodejní cenu, když přijde čas prodeje.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.